Coraz częściej zdarza się, że Polacy kupują za granicą nieruchomości w celach inwestycyjnych (dla osiągania przychodów z najmu prywatnego). Ponadto, bywa również tak, że obcokrajowcy przyjeżdżają do Polski do pracy i równolegle wynajmują posiadane nieruchomości w kraju pochodzenia. Powstaje więc pytanie, w jaki sposób opodatkować wynajem nieruchomości. Czy w obu tych przypadkach wystarczy rozliczyć się w kraju położenia nieruchomości, czy także w Polsce należy dopełnić obowiązków podatkowych?

Najem prywatny nieruchomości za granicą – podwójne opodatkowanie?

Polscy rezydenci podatkowi podlegają opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów (przychodów), niezależnie od miejsca położenia źródła tego dochodu (przychodu).

Polskim rezydentem podatkowym jest osoba fizyczna posiadająca w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, lub przebywająca na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w ciągu roku.

Status polskiego rezydenta podatkowego powoduje nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, a co za tym idzie, konieczność rozliczenia podatku w Polsce również z przychodów osiąganych poza terytorium Polski. W związku z powyższym, Polska jako kraj rezydencji podatkowej właścicieli mieszkań wynajmowanych za granicą ma możliwość opodatkowania w Polsce dochodów (przychodów) z najmu.

Z drugiej strony, nieruchomości (w tym przychód z nieruchomości) są co do zasady opodatkowane w kraju położenia nieruchomości.

Oznacza to, że przychód z tytułu najmu nieruchomości położonej za granicą przez polskiego rezydenta podatkowego należy zadeklarować w obu krajach – w kraju położenia nieruchomości oraz w Polsce. Aby uniknąć lub też co najmniej zminimalizować podwójne opodatkowanie należy sięgnąć do przepisów odpowiedniej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Opodatkowanie najmu prywatnego od 2023 roku

Począwszy od rozliczenia za 2023 r., podatnicy są zobowiązani do opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego ryczałtem. Podatnicy są co do zasady zobowiązani do rozliczenia podatku i złożenia deklaracji PIT-28 do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym uzyskiwany był przychód z najmu.

Do kwoty 100.000 zł przychodów stawka podatku wynosi 8,5%. Nadwyżka ponad 100.000 zł jest opodatkowana stawką 12,5%. Co istotne, podatek płacony jest od przychodu, więc nie ma możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodów.

Obowiązki podatnika (tj. konieczność złożenia deklaracji w Polsce, obowiązek wpłaty zaliczek w ciągu roku, możliwość odliczenia podatku od najmu zapłaconego za granicą) zależą od metody unikania podwójnego opodatkowania, która obowiązuje w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a krajem położenia nieruchomości.

Jak uniknąć podwójnego opodatkowania?

Metoda wyłączenia z progresją

Jedną z metod występujących w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania jest metoda wyłączenia z progresją. Oznacza to, że dochód (przychód) osiągnięty za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, ale kwota dochodu (przychodu) wpływa na efektywną stawkę opodatkowania w Polsce.

Kraje, z którymi umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują metodę wyłączenia z progresją to m.in. Czechy, Niemcy, Chorwacja.

Co to oznacza w praktyce?

Jeżeli podatnik osiąga tylko i wyłącznie przychody z najmu nieruchomości położonej poza Polską to nie jest on zobowiązany do rozliczenia podatku w Polsce, ani do złożenia deklaracji PIT-28.

Jeżeli podatnik osiąga przychody z najmu nieruchomości położonej poza Polską oraz przychody z najmu nieruchomości położonej w Polsce, a łączny przychód z najmu nie przekroczył 100.000 zł, to podatnik jest zobowiązany do rozliczenia podatku w Polsce oraz do złożenia deklaracji PIT-28, ale przychód z najmu zagranicznego nie wpłynie na efektywną stawkę podatkową, która pozostanie na poziomie 8,5%.

Jeżeli podatnik osiąga przychody z najmu nieruchomości położonej poza Polską oraz przychody z najmu nieruchomości położonej w Polsce, a łączny przychód z najmu przekroczył 100.000 zł, to podatnik jest zobowiązany do rozliczenia podatku w Polsce oraz do złożenia deklaracji PIT-28. Ponadto, przychód z najmu zagranicznego wpłynie na efektywną stawkę podatkową, która będzie wyższa niż 8,5%.

Metoda zaliczenia proporcjonalnego

Drugą metodą występującą w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania jest metoda zaliczenia proporcjonalnego. Polega ona na tym, że podatek zapłacony za granicą podlega proporcjonalnemu odliczeniu w Polsce.

Kraje, z którymi umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują metodę zaliczenia proporcjonalnego to m.in. Holandia, Belgia, Irlandia, Austria.

Co to oznacza w praktyce?

W przypadku metody zaliczenia proporcjonalnego podatnicy są zobowiązani wpłacać miesięcznie lub kwartalnie zaliczki na zryczałtowany podatek. Stawka podatku wynosi 8,5% (do kwoty przychodów 100.000 zł), a od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł obowiązuje stawka 12,5%. Podatnik będzie mógł pomniejszyć podatek do zapłaty w Polsce o podatek zapłacony za granicą. Dodatkowo, po zakończeniu roku do końca kwietnia roku następującego, podatnik będzie zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-28.

Wsparcie ze strony Accace

Zachęcamy do śledzenia naszych artykułów, w których eksperci Accace na bieżąco dzielą się wiedzą i informacjami dotyczącymi toczących się prac legislacyjnych. W przypadku wątpliwości w zakresie prawidłowego rozliczenia z tytułu wynajmu nieruchomości za granicą zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami.

Anna Kołakowska

Tax Supervisor

Skontaktuj się z nami

Katarzyna Rogowska

Tax Manager

Skontaktuj się z nami