Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego większość osób zainteresowanych tematem podatku od nieruchomości spodziewała się rewolucji w przepisach i – wbrew zapewnieniom Ministerstwa Finansów – rewolucja nadeszła. Projekt ustawy oswaja nas z nowym postrzeganiem budowli oraz budynku, proponuje (coraz bardziej ikoniczny) „załącznik nr 4”, jednak jest jeszcze za wcześnie na przywiązywanie się do ostatecznego kształtu zaprezentowanych założeń.

Zakończone konsultacje publiczne przyniosły nam drugą, bliższą ostatecznej wersję projektu ustawy. Teraz kluczową kwestią pozostaje przebieg prac legislacyjnych w Sejmie.

Tło nowelizacji: problematyczna definicja budowli

Zasadniczym problemem dotyczącym opodatkowania budowli jest niejasna definicja tego pojęcia. Od lat budzi ona kontrowersje i prowadzi do sporów między podatnikami a organami podatkowymi. Koncepcja budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) odsyła do przepisów prawa budowlanego, tworząc niezgodne z Konstytucją odwołanie definicyjne, gdzie budowla jest określana jako obiekt budowlany, a obiekt budowlany z kolei definiowany jest na różne sposoby, przez cały szereg aktów różnej rangi. Tego rodzaju konstrukcja nie pozwala na precyzyjne i jednoznaczne określenie przedmiotu opodatkowania oraz rozgraniczenie pomiędzy obiektami traktowanymi jako budowla, budynek, czy też obiekt małej architektury.

W długo oczekiwanym wyroku z 4 lipca 2023 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że obecna definicja budowli jest niezgodna z Konstytucją RP, co już wcześniej sygnalizował w 2011 i 2020 roku. W związku z tym Trybunał odroczył utratę mocy obowiązującej kwestionowanego przepisu o 18 miesięcy, dając ustawodawcy czas na wprowadzenie nowej, bardziej precyzyjnej definicji, która nie będzie odwoływać się do przepisów prawa budowlanego. W tym czasie obecna definicja pozostaje w mocy, co oznacza, że decyzje podatkowe wydane na jej podstawie nadal obowiązują.

Projekt zmian w podatku od nieruchomości

W połowie czerwca Ministerstwo Finansów chwilowo ucięło spekulacje dotyczące kierunku zmian i opublikowało pierwszy projekt ustawy.

Dostosowanie przepisów ustawy do wyroku TK w zamyśle ustawodawcy oznaczało między innymi:

• rezygnację z odwołania do przepisów prawa budowlanego
• dodanie listy budowli w załączniku nr 4 do ustawy
• doprecyzowanie definicji budynku.

Już na pierwszy rzut oka widać gruntowną zmianę przedmiotowego ujęcia opodatkowania nieruchomości. Zgodnie z czerwcowym projektem ustawy powracałaby chociażby koncepcja opodatkowania instalacji i urządzeń stanowiących całość techniczno-użytkową z budowlą.

Nowe definicje z wątpliwościami

Zgodnie z pierwotnym projektem ustawy budynkiem miał być obiekt wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. W myśl tego projektu trwałe związanie to takie, które zapewnia stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.

Łatwo sobie wyobrazić, że takie podejście do budynku rodziłoby duże ryzyko rozszerzenia katalogu obiektów podlegających opodatkowaniu. Bo skoro dla trwałego związania z gruntem wystarczające będzie to, że obiekt się nie przewraca lub przesuwa, to dużo więcej takich obiektów będzie tę przesłankę spełniać.

Co więcej, nowa definicja trwałego związku z gruntem rodziła wątpliwości także po stronie budowli. Załącznik do ustawy w pozycji 26 wskazywał, że budowlą będzie wolnostojące, trwale związane z gruntem urządzenie techniczne. Jednak dodając do tego warunek „wykonania (zamiast wzniesienia) z użyciem wyrobów budowlanych”, lista urządzeń „nieprzewracających się” wskutek czynników zewnętrznych zrobi się bardzo długa.

PoN – najnowsze aktualizacje

3 września 2024 r. została opublikowana druga wersja projektu zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która przynosi istotne, na pierwszy rzut oka pozytywne, modyfikacje dla podatników.

Nowe podejście do kluczowych zagadnień wprowadza znaczące zmiany w porównaniu do pierwotnej wersji projektu dotyczącego podatku od nieruchomości.

1. Jednym z najważniejszych elementów nowego projektu jest rezygnacja z koncepcji „całości techniczno-użytkowej” instalacji i urządzeń powiązanych z obiektami wymienionymi w załączniku nr 4 ustawy. W zamian wprowadzono możliwość opodatkowania jako budowli „urządzeń budowlanych”, czyli technicznych urządzeń, które są integralnie związane z budynkiem lub budowlą i umożliwiają ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Pojawia się więc nowa kategoria budowli – „urządzenia budowlane”, które wcześniej nie były uwzględnione w projekcie.
2. Projekt potwierdza również priorytet kwalifikacji prawnopodatkowej obiektu jako budynku, co jest kluczowe w przypadku wątpliwości związanych z rozróżnieniem między budowlą a budynkiem.
3. Kolejna istotna zmiana to wprowadzenie wymogu, aby budynki i budowle były wzniesione w wyniku robót budowlanych, co uszczegóławia wcześniejsze przepisy, które odnosiły się jedynie do „wykonania z użyciem wyrobów budowlanych”. W praktyce oznacza to, że dokumentacja budowlana może stać się kluczowym narzędziem w ustaleniu zakresu opodatkowania.
4. Ponadto, zdefiniowano, że różnego rodzaju zbiorniki i silosy nie będą uznawane za budynki. W definicji budynku wprost zaznaczono, że obiekty przeznaczone do gromadzenia materiałów w różnych stanach skupienia nie będą uznawane za budynki.
5. Dodatkowo nie będą opodatkowane jako budowle instalacje zarówno techniczne, jak i technologiczne budynku.
6. Jednoznaczne wskazanie w definicji budowli, że w przypadku takich obiektów jak między innymi elektrownie fotowoltaiczne, magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, skocznie, opodatkowaniu podlegać będą wyłącznie ich części budowlane.
7. Doprecyzowano także załącznik nr 4 do ustawy. Kategorie zostały sprecyzowane przez wskazanie konkretnych rodzajów budowli lub zamkniętych katalogów obiektów wchodzących w skład danej kategorii. W szczególności wymieniono w nim konkretne rodzaje obiektów, takie jak sportowe (np. baseny, boiska) i hydrotechniczne. Zaznaczono, że obiekty sportowe lub rekreacyjne, gdzie dominującą częścią są urządzenia techniczne, będą opodatkowane tylko w odniesieniu do części budowlanych, np. w przypadku kolei linowej czy wyciągu narciarskiego.
8. Obiekty kompleksowe i niejednorodne, takie jak stadion, mimo że posiadają cechy budynku, będą opodatkowane jako budowla, ale tylko w odniesieniu do niektórych elementów, takich jak płyta boiska.
9. Doprecyzowano oczyszczalnie ścieków i stacje uzdatniania wody poprzez wskazanie ich specyficznych części, które będą uznawane za budowle.
10. Dodatkowo załącznik do ustawy wymienia inne obiekty, takie jak kontenery, infrastruktura telekomunikacyjna, lotniska oraz obiekty ziemne (np. nasypy), które zostały przypisane do odpowiednich kategorii budowli w kontekście podatkowym. Przykładowo, obiekty takie jak maszt czy wieża muszą być trwale związane z gruntem, aby zostać uznane za budowle.
11. W przypadku stacji paliw, budynek stacji będzie opodatkowany jako budynek, natomiast inne elementy, jak zbiorniki paliwa czy zadaszenia, będą traktowane jako budowle zgodnie z odpowiednimi pozycjami w załączniku do ustawy.

Należy zauważyć, że choć nowy projekt w znacznym stopniu usuwa wiele niejasności, niektóre definicje, jak np. „urządzenie budowlane” podlegające opodatkowaniu, pozostają niejednoznaczne. Nie da się ukryć, że mogą one nadal stanowić źródło sporów między podatnikami a organami podatkowymi.

Co zmiany oznaczają dla podatników

Te zmiany mogą mieć bezpośredni wpływ na Państwa zobowiązania związane z nieruchomościami. Nowelizacja oznacza, że już od 2025 r. podatnicy będą musieli deklarować podatek od nieruchomości z uwzględnieniem nowych przepisów. Na weryfikację posiadanego majątku pod kątem nowej definicji budowli pozostanie więc bardzo mało czasu.

Wsparcie ze strony Accace

Zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami, celem analizy Państwa obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości w świetle proponowanych zmian.

Klaudia Bielecka

Senior Tax Consultant

Skontaktuj się z nami

Piotr Zajac

Managing Director

Skontaktuj się z nami

Jakub Czerski

Senior Tax Manager

Skontaktuj się z nami