Taką konkluzję przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów 21 października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24). Korzystna dla przedsiębiorców wykładnia zakłada stosowanie aż 30-krotnie niższej stawki podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych lub ich części, które wynajmowane są na cele mieszkalne w ramach działalności gospodarczej. Ujednolicenie stawki może przynieść znaczące oszczędności zarówno dla przedsiębiorców-właścicieli, jak i dla najemców, którzy często, pośrednio, ponoszą ciężar tego podatku w formie wyższego czynszu.

Istotna różnica w podatku od nieruchomości

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, obecnie wysokość stawki podatku od nieruchomości dla części wynosi maksymalnie 1,15 zł za 1 m² powierzchni użytkowej dla budynków mieszkalnych lub ich części. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, stawka wzrasta znacząco – do 33,10 zł za każdy metr kwadratowy. Różnica ta jest więc zauważalna i może wpłynąć na rentowność działalności wynajmu.

Rozbieżności w orzecznictwie

Sądy administracyjne wielokrotnie podejmowały temat będący przedmiotem najnowszej uchwały 7 sędziów NSA. Nie zawsze jednak przedstawiane wnioski były ze sobą spójne. Największe wątpliwości dotyczyły definiowania “zajęcia na cele prowadzonej działalności gospodarczej”, które to jest przesłanką do zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości. Można wyróżnić dwa stanowiska prezentowane w judykaturze:

• Pierwsze podejście zakładało, że budynki mieszkalne, będące własnością przedsiębiorców i wynajmowane w ramach działalności gospodarczej, powinny być traktowane jako zajęte na cele prowadzenia działalności gospodarczej, co uzasadniało stosowanie wyższej stawki podatku. Takie stanowisko znalazło odzwierciedlenie m.in. w wyrokach: III FSK 123/23 z 25 lipca 2023 r., III FSK 975/21 z 15 września 2022 r., II FSK 2064/19 z 23 stycznia 2020 r.
• Drugie podejście odrzucało możliwość uznania części budynku, wynajmowanej na cele mieszkalne, za “zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej”, nawet jeśli wynajem odbywał się w ramach działalności podatnika. Argumentowano, że takie podejście byłoby sprzeczne z istotą podatku od nieruchomości oraz zasadami społecznymi. Pogląd ten podzielały orzeczenia: III FSK 1473/22 z 7 lutego 2024 r., III FSK 4264/21 i III FSK 3831/21 z 22 listopada 2023 r., III FSK 250/23 z 12 lipca 2023 r.

Ugruntowanie się w praktyce dwóch, zupełnie odmiennych linii orzeczniczych negatywnie wpływa na jasność stanowionego prawa, dlatego problem dotyczący stawki podatku od nieruchomości został skierowany do rozpatrzenia przez skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego.

NSA odpowiada

Uchwała wydana 21 października 2024 r. jednoznacznie wskazuje, że budynki sklasyfikowane jako mieszkalne, wynajmowane przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, będą objęte najniższą stawką podatku od nieruchomości, przeznaczoną dla budynków mieszkalnych. Warunkiem jest, aby najem miał charakter długoterminowy i służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców. Cel mieszkaniowy nie będzie jednak osiągnięty w przypadku najmu krótkoterminowego czy rotacyjnego, co skutkuje koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości.

Znaczenie dla podatników

• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego ma kluczowe znaczenie dla osób zaangażowanych w spory na tle podatku od nieruchomości, będącymi przedmiotem najmu instytucjonalnego. Odwołanie się do treści uchwały w toku postępowania może pomóc w zwiększeniu szans na pozytywne zakończenie sprawy.
• Przedsiębiorcy wynajmujący nieruchomości powinni sprawdzić, czy mogą ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku, jeśli uiszczali płatności według wyższej stawki. Analiza wcześniejszych rozliczeń może ujawnić nieprawidłowości w płatnościach, co pozwoli na odzyskanie nadpłaconych kwot.
• Przedsiębiorcy powinni zrewidować swoje praktyki podatkowe, aby upewnić się, że wszystkie wynajmowane pomieszczenia są prawidłowo klasyfikowane. Na tle nowej uchwały NSA, która kładzie nacisk również na kryterium najmu na cele mieszkalne, warto sprawdzić, czy w każdym przypadku zasadne będzie skorzystanie z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości.

Wsparcie ze strony Accace

Analiza zobowiązań na tle podatku od nieruchomości może okazać się wymagająca – szczególnie obecnie, w świetle ciągłych zmian. Zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem ekspertów, aby omówić konkretne potrzeby i uzyskać wsparcie dostosowane do Państwa sytuacji.

Julia Rucińska

Junior Tax Consultant

Skontaktuj się z nami

Piotr Zajac

Managing Director

Skontaktuj się z nami