Początek kwietnia 2024 roku przyniósł szeroko dyskutowaną informację na temat podjęcia przez Ministerstwo Finansów wspólnie z Ministerstwem Rozwoju i Technologii prac nad powrotem do koncepcji REIT-ów (Real Estate Investment Trusts). Jakie perspektywy przewidują nowe założenia?

Fundusze REIT – co to?

REIT (Real Estate Investment Trusts) to struktury prawno-finansowe, które zazwyczaj przyjmują formę spółki akcyjnej lub funduszu inwestycyjnego, a ich głównym celem jest inwestowanie w nieruchomości. Jest to forma biznesu, w której spółka lub fundusz pozyskują pieniądze od inwestorów, w celu zakupu nieruchomości, takich jak biurowce, hotele, magazyny, sklepy czy mieszkania. Po zakupie nieruchomości spółka zarządza nimi, zarabiając na wynajmie, sprzedaży lub wzroście wartości nieruchomości. Zyski generowane przez nieruchomości są dystrybuowane między akcjonariuszy REIT w formie dywidendy. REIT-y często notowane są na giełdzie, co ułatwia inwestorom kupowanie i sprzedawanie ich akcji. Z uwagi na swoją stabilność oraz zdolność do generowania regularnych dochodów, REIT-y są postrzegane jako atrakcyjne instrumenty inwestycyjne. W wielu krajach, w których funkcjonują, REIT-y korzystają również z przywilejów podatkowych. Dzięki nim inwestorzy mają także możliwość wejścia na rynki, które zwykle są dla nich niedostępne.

Fundusze REIT w Polsce

Pomysł na wprowadzenie REIT-ów do polskiego systemu inwestycyjnego był przedmiotem dyskusji przez wiele lat. W 2018 roku prace nad legislacją sięgnęły tak zaawansowanego etapu, że przygotowano projekt ustawy, który jednak nigdy nie wszedł w życie. Zgodnie z ówczesną koncepcją, tzw. FINN (Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości) miała inwestować w mieszkania na wynajem. Głównym celem było pozyskanie finansowania z rynku detalicznego, co miało stanowić alternatywę dla dominujących obecnie na polskim rynku inwestorów zagranicznych instytucji inwestycyjnych w sektorze wynajmu długoterminowego (PRS – Private Rental Sector). Zakładano, że tego rodzaju podmioty będą oferować swoje udziały na giełdzie oraz wypłacać dywidendy z zysków generowanych przez inwestycje w nieruchomości mieszkalne.

Preferencje podatkowe dla inwestorów przewidziane w 2018 r. to przede wszystkim opodatkowanie samego wehikułu na poziomie 8,5% (podstawą opodatkowania miał być dochód), zwolnienie z opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości oraz przychodów otrzymywanych od zależnych podmiotów FINN.

Warto zauważyć, że sama koncepcja REIT jest zgodna z przepisami wspólnotowymi, a analogiczne wehikuły funkcjonują w większości jurysdykcji podatkowych Unii Europejskiej. Co więcej, zagraniczne REIT-y od lat z powodzeniem inwestują na polskim rynku.

REIT w Polsce – nowe informacje

Obecnie znamy jedynie założenia zaprezentowane przez Sekretarza Stanu i Wiceministra w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Nowa nazwa podmiotu zaproponowana przez Ministerstwo to SINN (Spółka Inwestująca w Najem Nieruchomości). Zakłada się, że jej funkcjonowanie będzie polegało na zbieraniu kapitału od inwestorów detalicznych i inwestowaniu go w nieruchomości. Co ciekawe, tym razem brak będzie ograniczenia do nieruchomości mieszkalnych, a założeniem jest inwestowanie w całe spektrum rynku nieruchomości.

SINN – główne założenia

Forma prawna

SINN miałby funkcjonować w formie spółki akcyjnej z kapitałem akcyjnym wynoszącym minimum 100 mln PLN. Założeniem jest wypłacanie dywidendy w oparciu o skonsolidowany zysk osiągnięty przez SINN. Dochód stanowiący podstawę wypłaty dywidendy miałby być obliczany z uwzględnieniem wszelkich kosztów prowadzenia działalności (również ogólnego zarządu), jednak z wyłączeniem amortyzacji posiadanych aktywów. Wydaje się, że celem tego zabiegu jest oparcie rachunku wyników o przepływy pieniężne. Jest to bardzo ciekawy pomysł, który w znacznym stopniu zwiększy nominalną wysokość dzielonego zysku. Do doprecyzowania pozostaje kwestia uzgodnienia wyniku rachunkowego, podatkowego oraz wartości zysku wypłacanego inwestorom.

Forma opodatkowania

Opodatkowanie dochodu osiąganego przez SINN miałoby nastąpić według stawki 10% w momencie wypłaty dywidendy. To SINN byłby odpowiedzialny za obliczenie i zapłatę tego podatku, co oznacza, że inwestor otrzymałby „czystą” dywidendę, czyli już po odjęciu podatku. Ogólne zasady opodatkowania wymagają jednak znacznego doprecyzowania, szczególnie istotna jest kwestia amortyzacji, która stanowi główny koszt podatkowy. Wydaje się, że logicznym byłoby wyłączenie kosztów amortyzacji z rachunku podatkowego w kontekście kalkulacji dywidendy, jednak to zagadnienie nie zostało jednoznacznie potwierdzone przez przedstawicieli Ministerstwa. Kwestie preferencji podatkowych są kluczowe dla tego nowego pomysłu, ponieważ to właśnie te aspekty doprowadziły do przerwania prac legislacyjnych w 2018 roku.

Forma finansowania

Według przedstawionych informacji podczas spotkania, SINN będzie zbierać kapitał od inwestorów detalicznych, a także będzie mieć możliwość korzystania z finansowania dłużnego przy ograniczeniu do 50% LTV (tzw. Loan to Value*). Ponadto, otwarta zostaje możliwość udziału inwestorów instytucjonalnych, w tym funduszy emerytalnych i PPK, w nabyciu jednostek uczestnictwa.

*Loan to value (LTV) – wskaźnik określający wysokość pożyczanej kwoty i jej stosunek do wartości zabezpieczenia takiego kredytu lub pożyczki

Podsumowanie

Niezależnie od nazwy i jakości podawanych obecnie informacji, inicjatywa wprowadzenia REITów do polskiego systemu prawnego wydaje się słuszna i od dłuższego czasu jest postulowana przez przedstawicieli rynku nieruchomości. Choć należy się spodziewać, że do wejścia w życie tej instytucji jeszcze daleka droga, REIT-y mają potencjał, by zdecydowanie ożywić polski rynek inwestycyjny.

Wsparcie ze strony Accace

Zachęcamy do śledzenia naszych artykułów, w których eksperci Accace na bieżąco dzielą się wiedzą i informacjami dotyczącymi toczących się prac legislacyjnych. W przypadku pytań lub wątpliwości dotyczących inwestycji na rynku nieruchomości, zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami.

Piotr Zajac

Managing Director

Skontaktuj się z nami