Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego większość osób zainteresowanych tematem podatku od nieruchomości spodziewała się rewolucji w przepisach i – wbrew zapewnieniom Ministerstwa Finansów – rewolucja nadeszła. Projekt ustawy oswaja nas z nowym postrzeganiem budowli i budynku oraz proponuje „załącznik nr 4”, zawierający listę obiektów uznanych za budowle.

Rząd przyjął projekt zmian w podatku od nieruchomości, który ma wejść w życie 1 stycznia 2025 roku. Dokument, zaakceptowany 14 października 2024 roku, został skierowany do Sejmu w wersji 3.0. Na obecnym etapie, kiedy projekt znajduje się w rękach komisji sejmowej, nie można wykluczyć ewentualnych poprawek, jednak zakłada się, że w tej formie podatnicy będą musieli stawić czoła nowym regulacjom od przyszłego roku.

Tło nowelizacji: problematyczna definicja budowli

Zasadniczym problemem dotyczącym opodatkowania budowli jest niejasna definicja tego pojęcia. Od lat budzi ona kontrowersje i prowadzi do sporów między podatnikami a organami podatkowymi. Koncepcja budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) odsyła do przepisów prawa budowlanego, tworząc niezgodne z Konstytucją odwołanie definicyjne, gdzie budowla jest określana jako obiekt budowlany, a obiekt budowlany z kolei definiowany jest na różne sposoby, przez cały szereg aktów różnej rangi. Tego rodzaju konstrukcja nie pozwala na precyzyjne i jednoznaczne określenie przedmiotu opodatkowania oraz rozgraniczenie pomiędzy obiektami traktowanymi jako budowla, budynek, czy też obiekt małej architektury.

W długo oczekiwanym wyroku z 4 lipca 2023 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że obecna definicja budowli jest niezgodna z Konstytucją RP, co już wcześniej sygnalizował w 2011 i 2020 roku. W związku z tym Trybunał odroczył utratę mocy obowiązującej kwestionowanego przepisu o 18 miesięcy, dając ustawodawcy czas na wprowadzenie nowej, bardziej precyzyjnej definicji, która nie będzie odwoływać się do przepisów prawa budowlanego. W tym czasie obecna definicja pozostaje w mocy, co oznacza, że decyzje podatkowe wydane na jej podstawie nadal obowiązują.

Projekt zmian w podatku od nieruchomości

W połowie czerwca Ministerstwo Finansów chwilowo ucięło spekulacje dotyczące kierunku zmian i opublikowało pierwszy projekt ustawy.

Dostosowanie przepisów ustawy do wyroku TK w zamyśle ustawodawcy oznaczało między innymi:

• rezygnację z odwołania do przepisów prawa budowlanego
• dodanie listy budowli w załączniku nr 4 do ustawy
• doprecyzowanie definicji budynku.

Już na pierwszy rzut oka widać gruntowną zmianę przedmiotowego ujęcia opodatkowania nieruchomości. Zgodnie z czerwcowym projektem ustawy powracałaby chociażby koncepcja opodatkowania instalacji i urządzeń stanowiących całość techniczno-użytkową z budowlą.

Nowe definicje z wątpliwościami

Zgodnie z pierwotnym projektem ustawy budynkiem miał być obiekt wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. W myśl tego projektu trwałe związanie to takie, które zapewnia stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.

Łatwo sobie wyobrazić, że takie podejście do budynku rodziłoby duże ryzyko rozszerzenia katalogu obiektów podlegających opodatkowaniu. Bo skoro dla trwałego związania z gruntem wystarczające będzie to, że obiekt się nie przewraca lub przesuwa, to dużo więcej takich obiektów będzie tę przesłankę spełniać.

Co więcej, nowa definicja trwałego związku z gruntem rodziła wątpliwości także po stronie budowli. Załącznik do ustawy w pozycji 26 wskazywał, że budowlą będzie wolnostojące, trwale związane z gruntem urządzenie techniczne. Jednak dodając do tego warunek „wykonania (zamiast wzniesienia) z użyciem wyrobów budowlanych”, lista urządzeń „nieprzewracających się” wskutek czynników zewnętrznych zrobi się bardzo długa.

Podatek od nieruchomości (PoN) – 2.0

3 września 2024 r. została opublikowana druga wersja projektu zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która przynosi istotne, na pierwszy rzut oka pozytywne, modyfikacje dla podatników.

Nowe podejście do kluczowych zagadnień wprowadza znaczące zmiany w porównaniu do pierwotnej wersji projektu dotyczącego podatku od nieruchomości.

1. Jednym z najważniejszych elementów nowego projektu jest rezygnacja z koncepcji „całości techniczno-użytkowej” instalacji i urządzeń powiązanych z obiektami wymienionymi w załączniku nr 4 ustawy. W zamian wprowadzono możliwość opodatkowania jako budowli „urządzeń budowlanych”, czyli technicznych urządzeń, które są integralnie związane z budynkiem lub budowlą i umożliwiają ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Pojawia się więc nowa kategoria budowli – „urządzenia budowlane”, które wcześniej nie były uwzględnione w projekcie.
2. Projekt potwierdza również priorytet kwalifikacji prawnopodatkowej obiektu jako budynku, co jest kluczowe w przypadku wątpliwości związanych z rozróżnieniem między budowlą a budynkiem.
3. Kolejna istotna zmiana to wprowadzenie wymogu, aby budynki i budowle były wzniesione w wyniku robót budowlanych, co uszczegóławia wcześniejsze przepisy, które odnosiły się jedynie do „wykonania z użyciem wyrobów budowlanych”. W praktyce oznacza to, że dokumentacja budowlana może stać się kluczowym narzędziem w ustaleniu zakresu opodatkowania.
4. Ponadto, zdefiniowano, że różnego rodzaju zbiorniki i silosy nie będą uznawane za budynki. W definicji budynku wprost zaznaczono, że obiekty przeznaczone do gromadzenia materiałów w różnych stanach skupienia nie będą uznawane za budynki.
5. Dodatkowo nie będą opodatkowane jako budowle instalacje zarówno techniczne, jak i technologiczne budynku.
6. Jednoznaczne wskazanie w definicji budowli, że w przypadku takich obiektów jak między innymi elektrownie fotowoltaiczne, magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, skocznie, opodatkowaniu podlegać będą wyłącznie ich części budowlane.
7. Doprecyzowano także załącznik nr 4 do ustawy. Kategorie zostały sprecyzowane przez wskazanie konkretnych rodzajów budowli lub zamkniętych katalogów obiektów wchodzących w skład danej kategorii. W szczególności wymieniono w nim konkretne rodzaje obiektów, takie jak sportowe (np. baseny, boiska) i hydrotechniczne. Zaznaczono, że obiekty sportowe lub rekreacyjne, gdzie dominującą częścią są urządzenia techniczne, będą opodatkowane tylko w odniesieniu do części budowlanych, np. w przypadku kolei linowej czy wyciągu narciarskiego.
8. Obiekty kompleksowe i niejednorodne, takie jak stadion, mimo że posiadają cechy budynku, będą opodatkowane jako budowla, ale tylko w odniesieniu do niektórych elementów, takich jak płyta boiska.
9. Doprecyzowano oczyszczalnie ścieków i stacje uzdatniania wody poprzez wskazanie ich specyficznych części, które będą uznawane za budowle.
10. Dodatkowo załącznik do ustawy wymienia inne obiekty, takie jak kontenery, infrastruktura telekomunikacyjna, lotniska oraz obiekty ziemne (np. nasypy), które zostały przypisane do odpowiednich kategorii budowli w kontekście podatkowym. Przykładowo, obiekty takie jak maszt czy wieża muszą być trwale związane z gruntem, aby zostać uznane za budowle.
11. W przypadku stacji paliw, budynek stacji będzie opodatkowany jako budynek, natomiast inne elementy, jak zbiorniki paliwa czy zadaszenia, będą traktowane jako budowle zgodnie z odpowiednimi pozycjami w załączniku do ustawy.

PoN – projekt 3.0

Projekt 3.0, stanowiący najnowszą wersję nowelizacji przepisów o podatkach od nieruchomości, przynosi istotne zmiany w zakresie opodatkowania budowli, budynków oraz urządzeń budowlanych. Zmiany te zostały wprowadzone po konsultacjach publicznych, w ramach których uwzględniono głównie uwagi samorządów.

Zasada priorytetu budynku

W ramach Projektu 3.0 wciąż obowiązuje zasada pierwszeństwa traktowania obiektu jako budynku, o ile spełnia on definicję zawartą w przepisach. Jednak zmienia się sposób, w jaki podchodzi się do obiektów, w których przechowywane są materiały o specjalnym charakterze – takie jak materiały sypkie, materiały w kawałkach, a także materiały ciekłe lub gazowe, których kluczowym parametrem jest pojemność. Obiekty te nie będą już traktowane jako budynki.

Choć w teorii oznacza to, że zbiorniki nie będą traktowane jako budynki, sama definicja jest nieprecyzyjna i nie odnosi się bezpośrednio do zbiorników, co może prowadzić do niejasności. W praktyce może to skutkować koniecznością traktowania magazynów, regałów i innych struktur przechowujących materiały jako budowle, a nie budynki, co wiąże się z wyższymi opłatami podatkowymi.

Rozszerzenie listy obiektów uznawanych za budowle

Jednym z kluczowych elementów Projektu 3.0 jest rozszerzenie listy obiektów uznawanych za budowle. W porównaniu do wersji 2.0, dodano do niej szereg nowych obiektów, które będą podlegały opodatkowaniu jako budowle. Do tych obiektów zaliczają się m.in.:

• wagi samochodowe, wagi kolejowe i konstrukcje wsporcze
• kioski i pawilony.

Do listy obiektów dodano również tzw. wolno stojące instalacje przemysłowe, takie jak przekrycia namiotowe czy powłok pneumatyczne. Chociaż w poprzednich wersjach projektu takie instalacje były traktowane odmiennie, to teraz wprowadzono konieczność ich traktowania jako budowle, jeżeli są trwale związane z gruntem.

Z kolei w ramach oczyszczalni ścieków oraz stacji uzdatniania wody rozszerzono listę obiektów podlegających opodatkowaniu, m.in. o zbiorniki wody surowej, odstojniki popłuczyn czy komory tlenowe. Przewidziano również objęcie podatkiem obiektów wykorzystywanych w ramach biogazowni rolniczych.

Urządzenia budowlane i techniczne

Projekt 3.0 wprowadza również zmiany w zakresie definicji urządzenia budowlanego. Zgodnie z nowymi przepisami, urządzenie budowlane to każde urządzenie techniczne, które jest niezbędne do użytkowania budynku lub budowli zgodnie z ich przeznaczeniem. Choć zmiana ta ogranicza zakres opodatkowania, nadal niejasne jest, jak interpretować pojęcie “niezbędności” w kontekście poszczególnych urządzeń.

Opodatkowanie budowli w budynkach

Projekt 3.0 utrzymuje również koncepcję opodatkowania budowli znajdujących się w budynkach. Zgodnie z przepisami, obiekty takie jak rurociągi, instalacje energetyczne czy wodociągowe, będą podlegały opodatkowaniu niezależnie od tego, że znajdują się wewnątrz budynków.

Zmiany w zakresie wyłączeń i zwolnień

Projekt 3.0 wprowadza także modyfikacje w zakresie zwolnień podatkowych oraz wyłączeń z opodatkowania. Z jednej strony, przewiduje się wyłączenie z opodatkowania mniejszych obiektów, takich jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury ogrodowe czy śmietniki. Z drugiej strony, rozszerza się lista obiektów zwolnionych z podatku, w tym m.in. infrastruktura lotnicza, której zwolnienia zostały złagodzone.

Natomiast nadal istotnym udogodnieniem dla przedsiębiorców jest przesunięcie terminu na złożenie deklaracji podatku od nieruchomości na 31 marca 2025 roku. To krok, który ma na celu zapewnienie przedsiębiorcom wystarczającej ilości czasu na zapoznanie się z nowymi przepisami i dokonanie prawidłowej klasyfikacji swoich obiektów. Aby skorzystać z tego rozwiązania, przedsiębiorcy będą musieli spełnić określone warunki, takie jak złożenie pisemnego zawiadomienia i terminowe składanie zaliczek na podatek od nieruchomości.

Wątpliwości interpretacyjne

Mimo że projekt 3.0 wprowadza pewne doprecyzowania przepisów, nadal pozostaje wiele kwestii, które mogą budzić wątpliwości interpretacyjne. Przede wszystkim nie jest do końca jasne, które urządzenia będą traktowane jako urządzenia techniczne, a które jako elementy budowlane. Również pojęcie „części budowlanej” obiektu budowlanego pozostaje nieprecyzyjne, co może prowadzić do dalszych sporów z organami podatkowymi.

Ponadto, zmiany w zakresie opodatkowania zbiorników i magazynów mogą prowadzić do nadinterpretacji przepisów, a w konsekwencji do opodatkowania obiektów, które dotychczas nie były traktowane jako budowle. Przykładowo, obiekty magazynowe czy regały przechowujące materiały o dużej pojemności mogą teraz zostać uznane za budowle, co wiąże się z koniecznością płacenia wyższych podatków.

Chociaż celem zmian jest uproszczenie przepisów, niektóre kwestie pozostają niejasne, co może utrudnić ich praktyczne zastosowanie. Przykładem są takie pojęcia jak fundamenty, przegród budowlanych, czy sformułowanie „bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”. Brak precyzyjnych definicji tych terminów może prowadzić do różnych interpretacji w praktyce. Dodatkowo, brak ogólnodostępnej wyszukiwarki interpretacji indywidualnych utrudni podatnikom uzyskanie jednoznacznych wskazówek dotyczących nowych regulacji.

Co zmiany oznaczają dla podatników

Te zmiany mogą mieć bezpośredni wpływ na Państwa zobowiązania związane z nieruchomościami. Nowelizacja oznacza, że już od 2025 r. podatnicy będą musieli deklarować podatek od nieruchomości z uwzględnieniem nowych przepisów. Na weryfikację posiadanego majątku pod kątem nowej definicji budowli pozostanie więc bardzo mało czasu.

Wsparcie ze strony Accace

Zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami, celem analizy Państwa obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości w świetle proponowanych zmian.