Sposób opodatkowania transakcji cesji umów deweloperskich dla celów VAT jest przedmiotem sporu między podatnikami a organami podatkowymi. Problem ten pogłębia brak jednolitego stanowiska sądów administracyjnych. Jednak wydany 24 czerwca 2024 roku wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w poszerzonym, siedmioosobowym składzie, może ujednolicić linię orzeczniczą i zakończyć spór. Jedynym minusem jest profiskalne stanowisko przyjęte przez Sąd.

Świadczenie usług czy dostawa towaru? Tło sporu

Z punktu widzenia VAT nie było jednoznacznego stanowiska czy cesje umów deweloperskich za odpłatnością w formie tzw. „odstępnego” należy traktować jako usługę (opodatkowaną 23% stawką VAT) czy jako dostawę nieruchomości (opodatkowaną 8% stawką VAT w przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).

W praktyce wyróżnia się 3 rodzaje cesji umów deweloperskich:

1. Dokonaną po odebraniu kluczy przez cedenta (dokonującego cesji)
2. Dokonaną po wybudowaniu nieruchomości, ale przed odbiorem kluczy przez cedenta (dokonującego cesji)
3. Dokonaną w trackie budowy nieruchomości, a nawet przed jej rozpoczęciem.

Podatnicy argumentowali, że we wszystkich powyższych przypadkach dochodzi do dostawy nieruchomości, ponieważ zamiarem cesjonariusza jest stanie się właścicielem nieruchomości.

Organy podatkowe przyznają rację podatnikom tylko w pierwszym z wymienionych trzech przypadków (i jest to raczej bezsporne). Jednak w drugim i trzecim organy podatkowe uznawały cesję za usługę, do której nie ma możliwości stosowania obniżonej stawki VAT.

Stanowisko NSA

Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku sporu, który stał się podstawą do wydania wyroku przez NSA.

Podatnik wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, pytając czy opisane powyżej trzy rodzaje cesji umowy deweloperskiej należy traktować jako dostawę nieruchomości. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że tylko w pierwszym przypadku dochodzi do dostawy nieruchomości, a w pozostałych dwóch do świadczenia usług.

Podatnik zaskarżył tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który poparł stanowisko podatnika, orzekając, że w każdym przypadku dochodzi do dostawy towaru.

Dyrektor KIS złożył skargę kasacyjną i sprawa trafiła do NSA. Najlepszym potwierdzeniem trudności interpretacyjnej jest to, że NSA nie rozstrzygnął sporu od razu, tylko skierował pytanie do poszerzonego składu sędziowskiego.

W wyroku wydanym w siedmioosobowym składzie NSA przyznał rację fiskusowi.

Sąd wskazał, że poza sporem jest pierwszy przypadek, gdy cedent ma klucze do lokalu i może rozporządzać nim jak właściciel. W tym przypadku mamy do czynienia z dostawą nieruchomości.

W pozostałych dwóch przypadkach, gdy cedent nie odebrał jeszcze nieruchomości, nie możemy mówić o dostawie towaru, ponieważ cedent nie objął nieruchomości w posiadanie i nie dysponuje jeszcze prawem do rozporządzania towarem (nieruchomością) jak właściciel. Co więcej, przy umowie cesji dotychczasowy cedent przenosi swoje prawa i obowiązki na cesjonariusza. Po stronie cesjonariusza pozostaje takie samo prawo, jakie miał cedent i możliwe jest dokonanie kolejnej cesji. Cedent występuje więc w roli pośrednika.

Powyższe oznacza, że w przypadku drugim i trzecim dochodzi do świadczenia usług.

Dodatkowo NSA wyjaśnił, że do podstawy opodatkowania VAT zalicza się tylko kwota odstępnego, jaką cesjonariusz płaci cedentowi. Kwota zaliczek zwracanych przez cesjonariusza cedentowi nie zwiększa podstawy opodatkowania.

Wsparcie ze strony Accace

W przypadku zastosowania 8% stawki VAT dla cesji umów deweloperskich zalecamy zweryfikowanie poprawności zastosowanej stawki. Wyrok NSA stanowi silny argument dla organów podatkowych, które mogą twierdzić, że podatnicy stosujący obniżoną stawkę VAT dla takich transakcji zaniżyli należny podatek.

Już na etapie planowania transakcji warto określić, w który rodzaj cesji ona się wpisuje, a co za tym idzie, czy powinna być traktowana jako usługa, czy też możliwe jest uznanie jej za dostawę nieruchomości i zastosowanie obniżonej stawki VAT. W przypadku wątpliwości, warto skorzystać z pomocy naszych specjalistów, aby uniknąć potencjalnych problemów z organami podatkowymi.

Marcin Szczerbiński

Senior Tax Consultant

Skontaktuj się z nami

Katarzyna Rogowska

Tax Manager

Skontaktuj się z nami