UZYSKAJ BEZPŁATNY DOSTĘP DO
Otrzymuj nasze artykuły, opinie, porady, aktualności branżowe, aktualności ze stron lokalnych, ebooki, informacje o najnowszych wydarzeniach i jeszcze więcej, bezpośrednio na swoją skrzynkę pocztową.
Sprawdź sekcję Newsroom i zobacz co zawiera!
Prześlemy Ci tylko istotne informacje, które naszym zdaniem mogą Cię zainteresować i będziemy traktować Twoje dane osobowe zgodnie z naszą polityką prywatności i oświadczeniem RODO.
Nie możesz zasubskrybować? Wypróbuj tę stronę.
Z początkiem 2025 roku weszła w życie długo oczekiwana nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (u.p.o.l.), która miała wprowadzić większą klarowność w zakresie opodatkowania nieruchomości. Zmiana ta była również konieczna w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego, który jednoznacznie stwierdził, że dotychczasowe przepisy definiujące budowle i budynki są niezgodne z Konstytucją.
Nowelizacja rzeczywiście przyniosła nowe definicje – m.in. budynku, budowli, obiektu budowlanego – oraz doprecyzowała pojęcie trwałego związania z gruntem. Uporządkowano również zasady opodatkowania pomieszczeń garażowych. Choć zmiany miały poprawić funkcjonowanie zasad ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w praktyce nadal sprawiają trudności interpretacyjne, a już pierwsze interpretacje podatkowe pokazują, że pomimo zmienionych przepisów, wiele kwestii pozostaje niejasnych.
Jedną z pierwszych interpretacji po wejściu w życie nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, była indywidualna interpretacja wydana przez Prezydenta Białegostoku (sygn. DFN-VII.3120.10.2025). Sprawa dotyczyła zasad opodatkowania garaży usytuowanych w budynkach, które formalnie nie zostały zaklasyfikowane jako mieszkalne.
Wnioskodawcą była spółdzielnia mieszkaniowa zarządzająca dwoma budynkami ujętymi w ewidencji gruntów i budynków jako handlowo-usługowe. Obiekty te mają trójpoziomową strukturę: na kondygnacji podziemnej mieszczą się garaże, na parterze – lokale użytkowe, a na najwyższej kondygnacji – mieszkania. Co istotne, garaże te od początku były projektowane z myślą o mieszkańcach i de facto służą wyłącznie im.
Spółdzielnia zapytała, czy w świetle znowelizowanego art. 1a ust. 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych możliwe jest zastosowanie stawki podatku właściwej dla części mieszkalnych również do garaży. W argumentacji powołała się na nowy przepis, zgodnie z którym pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów, znajdujące się w budynku mieszkalnym, może zostać uznane za część mieszkalną – a co za tym idzie – korzystać z preferencyjnej stawki podatkowej.
Organ podatkowy jednak nie przychylił się do tej argumentacji. W jego ocenie kluczowe znaczenie ma przeznaczenie całego budynku, a nie jego poszczególnych części. Skoro budynek figuruje jako handlowo-usługowy, to nawet obecność mieszkań i garaży użytkowanych wyłącznie przez mieszkańców nie uzasadnia zastosowania preferencyjnej stawki podatku. Organ wskazał, że obowiązuje wykładnia literalna – decydujące jest formalne zaklasyfikowanie budynku, a nie jego rzeczywiste wykorzystanie.
Warto przypomnieć, że wspomniany wyżej przepis został wprowadzony w odpowiedzi na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2023 r. (sygn. SK 23/19), który zakwestionował konstytucyjność różnicowania stawek podatkowych dla garaży w budynkach mieszkalnych. Tymczasem, zgodnie z interpretacją, garaż – nawet przeznaczony wyłącznie dla mieszkańców – nie skorzysta z preferencyjnej stawki, jeśli znajduje się w budynku o innym statusie niż mieszkalny. W rezultacie przepis, który miał naprawić problem, jedynie utrwalił go w nowej formie.
Kolejna interpretacja, wydana przez Prezydenta Rzeszowa (sygn. FN-310.1.2025), dotyczyła kontenerów użytkowych, wykorzystywanych jako zaplecza techniczne, biura tymczasowe czy punkty handlowe. Wnioskodawca zapytał, jak należy traktować je w świetle nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – jako budynki, budowle, czy może obiekty małej architektury?
Organ podatkowy jednoznacznie stwierdził, że kontenery nie spełniają ustawowej definicji budynku – nie mają trwałego związku z gruntem, fundamentów, ani dachu w rozumieniu przepisów. Nie są również obiektami małej architektury, ponieważ z reguły mają charakter użytkowy i zbyt dużą kubaturę. W ocenie urzędu kwalifikują się one jako budowle.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, nawet jeśli kontener nie jest fizycznie połączony z gruntem (np. stoi na bloczkach betonowych), może zostać uznany za budowlę, jeżeli jest wykorzystywany w działalności gospodarczej. Urząd argumentował, że betonowe podstawy (bloczek lub kostka brukowa) zapewniają trwałość i stabilność, co kwalifikuje obiekt jako trwale związany z gruntem. Tym samym spełnione są przesłanki opodatkowania.
Kontrowersje wzbudziła interpretacja pojęcia „wytworzenia w wyniku robót budowlanych”. Organ przyjął bardzo szerokie, potoczne ujęcie tego terminu – uznając, że już samo ustawienie i podłączenie kontenera może stanowić robotę budowlaną. Takie podejście budzi wątpliwości, zwłaszcza że nie każda czynność montażowa mieści się w definicji robót budowlanych określonej w prawie budowlanym.
W interpretacji wydanej przez Prezydenta Tarnowa (sygn. WPW.310.1.2024), analizowano status podatkowy doków przeładunkowych w kontekście przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Wnioskodawca zwrócił się z pytaniem, czy stanowią one odrębny przedmiot opodatkowania jako budowle, czy też należy je traktować jako integralną część przyległych budynków.
Zgodnie z argumentacją spółki, doki – choć częściowo wystają poza obrys budynku – stanowią jego funkcjonalny element i umożliwiają prawidłowe wykorzystanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym powinny być opodatkowane w ramach budynków.
Organ podatkowy nie zgodził się z takim stanowiskiem. Wskazał, że zgodnie z nowym brzmieniem art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l., budynek musi posiadać fundamenty i dach. Rampy przeładunkowe montowane na stalowych wspornikach nie spełniają tego warunku – nie są posadowione na trwałych fundamentach – przez co nie mogą być uznane za budynki.
Organ zakwalifikował doki jako budowle – w szczególności jako wiaty lub inne obiekty techniczne (poz. 11 załącznika nr 4 do ustawy). Ich przeznaczenie – obsługa transportu i logistyki – wskazuje, że podlegają opodatkowaniu od wartości jako budowle na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy.
Pierwsze miesiące obowiązywania nowych przepisów pokazały, że nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nie rozwiązała wszystkich problemów. W niektórych przypadkach wręcz pogłębiła rozbieżności interpretacyjne. Organy podatkowe zachowują i preferują profiskalne, literalne podejście do wykładni przepisów.
Wiele wskazuje na to, że spory podatników z organami będą trafiać do sądów administracyjnych. Dopóki nie zapadną przełomowe orzeczenia, podatnicy będą musieli funkcjonować w atmosferze niepewności – często sięgając po indywidualne interpretacje, które nie zawsze są korzystne dla stanowiska podatnika.
Zmieniające się przepisy i niejednolite interpretacje ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mogą stanowić wyzwanie dla przedsiębiorców. Accace Poland zapewnia wsparcie w ocenie obowiązków podatkowych, klasyfikacji obiektów oraz analizie ryzyka. Zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem ekspertów, aby omówić konkretne potrzeby i uzyskać wsparcie dostosowane do Państwa sytuacji.
Dylematów, przed jakimi stoją księgowi w obliczu wymogów dotyczących nieruchomości, jest wiele. Pojawiają się one już od momentu rozpoczęcia nakładów inwestycyjnych czy zakupu nieruchomości i dotyczą prawidłowej kwalifikacji wydatków, kalkulacji podatków czy prezentacji danych w Sprawozdaniach Finansowych. Na początku należy sobie odpowiedzieć na pytanie: czy mamy do czynienia ze środkiem trwałym czy inwestycją w nieruchomości? W tym ebooku znajdziesz kompleksowe omówienie kluczowych zagadnień związanych z księgowością nieruchomości.
Przedstawimy najważniejsze wytyczne, które pomogą Ci dokonywać właściwych wyborów i uniknąć błędów, mogących mieć poważne konsekwencje finansowe i prawne. Dzięki praktycznym wskazówkom i przykładom, które znajdziesz w kolejnych rozdziałach, dowiesz się jak efektywnie zarządzać księgowością nieruchomości, a procesy z nią związane staną się bardziej przejrzyste i mniej skomplikowane. Życzymy owocnej lektury.
Zgodnie z Ustawą o rachunkowości przez środki trwałe rozumie się przeznaczone na potrzeby własne jednostki nieruchomości, w tym:
Będą to w takim wypadku np. magazyny, hale dla firmy produkcyjnej, lokale przeznaczone na biuro, a więc nieruchomości spełniające potrzeby operacyjne.
Natomiast inwestycją będą „aktywa posiadane przez jednostkę w celu osiągnięcia z nich korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu wartości tych aktywów, uzyskania przychodów w formie odsetek, dywidend (udziałów w zyskach) lub innych pożytków, w tym również z transakcji handlowej, a w szczególności aktywa finansowe oraz te nieruchomości i wartości niematerialne i prawne, które nie są użytkowane przez jednostkę, lecz są posiadane przez nią w celu osiągnięcia tych korzyści”. Zaliczają się do nich np. nieruchomości biurowe, które są oddane pod wynajem lub grunt zakupiony w celu odsprzedaży po wyższej cenie.
W literaturze przedmiotu można znaleźć stanowisko, że jeśli głównym przedmiotem działalności podmiotu jest wynajem nieruchomości i towarzyszy temu świadczenie innych usług, co dotyczy moteli, hoteli, pensjonatów, możemy uznać, że nieruchomość stanowi środek trwały. Jest też tak w przypadku, gdy znaczna część nieruchomości przeznaczona jest na potrzeby operacyjne jednostki, a niewielka część na wynajem. Jeśli natomiast celem posiadanych nieruchomości na dzień bilansowy nie jest obsługa działalności operacyjnej, a uzyskanie bezpośrednich korzyści, mówimy wtedy o inwestycjach w nieruchomości. MSR 40 jednak wskazuje, że ustalenie, czy dana nieruchomość może zostać zaliczona do nieruchomości inwestycyjnych, wymaga subiektywnej oceny. Podział na środki trwałe i inwestycje zależy więc głównie od sposobu wykorzystania tej nieruchomości, a nie charakteru własności czy sposobu pozyskania nieruchomości.
Spółka może stać się właścicielem inwestycji w nieruchomości w wyniku nabycia, wytworzenia we własnym zakresie, otrzymania w postaci aportu, darowizny czy przekwalifikowania z posiadanych wcześniej środków trwałych, a więc np. lokali wykorzystywanych na potrzeby operacyjne jednostki, służących np. jako magazyn.
Cel przeznaczenia nabytej nieruchomości decyduje o tym, czy będzie ujęta jako środek trwały, czy inwestycja. W przypadku gdy jednostka przeznaczy zakupiony grunt czy budynek na sprzedaż, powinna zakwalifikować je do towarów handlowych, do których zastosowanie znajdzie MSR 2 Zapasy.
W następnych rozdziałach zostaną przedstawione wyzwania, jakie niesie ze sobą księgowość inwestycji w nieruchomości, a więc księgowość:
Nieruchomości są dobrem szczególnym, a ich wartość zależy od wielu czynników zarówno obiektywnych: ekonomicznych, prawnych, środowiskowych, jak i subiektywnych, takich jak preferencje danej grupy nabywców. Z uwagi na to, że mamy do czynienia ze znaczącymi kwotami, prowadzenie ewidencji rachunkowej tych pozycji powinno opierać się na rzetelnych danych i konsekwentnej metodologii.
Ustawa o rachunkowości (dalej: UoR) i MSR 40 pozwalają na stosowanie dwóch metod wyceny nieruchomości.
Zgodnie z art. 28 ust. 1 pkt 1a) nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji wycenia się według dwóch zasad:
Zaleca się stosowanie jednakowego sposobu wyceny dla wszystkich inwestycji, a metody te powinny być ujęte w polityce rachunkowości. W kwestiach niezapisanych w przepisach krajowych (w Ustawie o Rachunkowości czy KSR), jednostki mają prawo stosować zasady opisane w MSR/MSSF.
W zależności od przyjętej metody wyceny możemy mieć tu do czynienia z różnymi wartościami nieruchomości do celów podatkowych i bilansowych. Podstawą jest więc prawidłowe określenie wartości początkowej nieruchomości.
W sytuacji nabycia czy wytworzenia we własnym zakresie mamy do czynienia ze składowymi kosztów nabycia, czy kosztów wytworzenia, do których możemy zaliczyć: koszty usług obcych, rzeczowych składników majątku czy opłaty notarialne, podatek VAT niepodlegający odliczeniu itp., a także odsetki i prowizje oraz różnice kursowe zrealizowane od dokonanych płatności, poniesione do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania.
Problemem bywa kwalifikacja właściwych kosztów – nie zwiększają wartości początkowej m.in.:
Zgodnie z MSR 40 wycena wg kosztu nabycia czy wytworzenia jest to też początkowa wycena, po której jednostka wybiera już model stosowany konsekwentnie. Często jest to też jedyna możliwa wycena, z uwagi na brak porównywalnych danych na rynku dla nieruchomości, która dopiero powstała.
Kolejnym sposobem nabycia jest np. objęcie udziałów w zamian za aport w postaci nieruchomości, co prowadzi do konieczności określenia wartości rynkowej wkładu w postaci nieruchomości; w sytuacji, gdy określona w statusie, umowie lub innym dokumencie wartość odbiega znacznie od wartości rynkowej, organ podatkowy może ją podważyć i samodzielnie oszacować wartość. Pomocne w tej sytuacji może być posiadanie poświadczonej wyceny rzeczoznawcy.
W sytuacji przekwalifikowania środka trwałego do inwestycji wycenianej w wartości godziwej pojawia się zagadnienie przeszacowania wartości bilansowej do wartości godziwej.
Prawidłowe ustalenia wartości godziwej jest też konieczne, jeśli jednostka skorzysta z drugiej metody wyceny nieruchomości. Aby prawidłowo ustalić wartość godziwą, można skorzystać z usług wykwalifikowanego rzeczoznawcy, jednak nie ma takiego wymogu i można oszacować tę wartość samodzielnie (wyjątek dotyczy tylko nieruchomości zabezpieczających ubezpieczenia na życie, gdzie wycena rzeczoznawcy jest wymagana raz na 5 lat – art. 28 ust. 9). Obecnie najczęstszą opcją jest jednak korzystanie z profesjonalnej wyceny rzeczoznawcy, tym bardziej że nieruchomości są zabezpieczeniem dla finansowania zewnętrznego inwestycji.
W sytuacji, gdy nie jest możliwe wiarygodne określenie wartości godziwej, jednostka wycenia tę nieruchomość inwestycyjną, stosując model oparty na cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, opisany w MSR 40 w odniesieniu do posiadanej nieruchomości inwestycyjnej lub zgodnie z MSSF 16 w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnej posiadanej przez leasingobiorcę w formie składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.
Nieruchomości inwestycyjne wyceniane według zasad stosowanych dla środków trwałych na dzień bilansowy wycenia się według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, w przypadku np. znacznego jej zaniżenia na skutek zniszczenia czy w zależności od zmiany wartości rynkowej. Tak ustalona wartość nie powinna być wyższa od wartości godziwej.
W celu ułatwienia ewidencji, wyodrębnieniu od wartości budynków podlega wartość gruntu, na którym są usadowione oraz wydatki z tym związane, ponoszone do dnia oddania nieruchomości do użytkowania. Do gruntów będących inwestycją stosuje się zasady z art. 28 ust. 1 pkt 1a Ustawy o Rachunkowości. Grunty nie podlegają amortyzacji (z wyjątkiem gruntów służących do wydobycia metodą odkrywkową zgodnie z art. 31 ust. 2 UoR). Jeśli nastąpiła trwała utrata wartości, dokonuje się odpisów aktualizacyjnych nie rzadziej niż na dzień bilansowy. Jeżeli grunt jest użytkowany wieczyście, to nie stanowi własności jednostki. Ujmuje się go wówczas w ewidencji pozabilansowej.
Użytkowanie wieczyste to forma prawna, która wciąż funkcjonuje i umożliwia osobie fizycznej lub prawnej korzystanie z nieruchomości przez określony czas, zwykle na okres 99 lat, w zamian za opłatę. W tym czasie użytkownik wieczysty ma prawo do korzystania z nieruchomości, włącznie z możliwością wynajmu lub sprzedaży, ale nie ma prawa własności. Zakupione lub wniesione jako aport prawo wycenia się wg ceny nabycia.
Prawo użytkowania wieczystego gruntu jako środek trwały zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 jest zaliczany do środków trwałych, które podlegają amortyzacji bilansowej. Dla potrzeb podatkowych prawo wieczystego użytkowania gruntu nie podlega amortyzacji (por. art. 16c pkt 1 updop oraz art. 22c pkt 1 updof). Wydatki na nabycie tego prawa zostaną ujęte w kosztach uzyskania przychodów dopiero w razie jego odpłatnego zbycia.
Nie stanowią kosztów uzyskania przychodów wydatki na nabycie gruntów czy prawa użytkowania wieczystego gruntów, natomiast suma opłat za użytkowanie wieczyste może stanowić koszty prowadzonej działalności. Dzięki Ustawie z 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw przedsiębiorcy zyskali możliwość wykupienia nieruchomości z użytkowania wieczystego. Wykup ten był możliwy jedynie na wniosek pisemny złożony do 31 sierpnia 2024 r. i przy spełnieniu określonych warunków. Wiązało się to z rokowaniami pomiędzy organem administracyjnym a wnioskodawcą, ostatecznie zakończonymi protokołem i ustaleniem ceny wykupu, która może być płatna jednorazowo lub rozłożona na raty.
Użytkownicy, którzy nie zdążyli złożyć wystąpić z wnioskiem do 31 sierpnia 2024 r. również mają prawo do wykupu nieruchomości gruntowej na podstawie art. 32 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Małe i średnie firmy niedysponujące dużymi środkami finansowymi, często decydują się na leasing powierzchni biurowych.
Wartość początkową prawa do użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem leasingu ustala się zgodnie z zasadami ujmowania leasingu W MSSF 16, który od 1 stycznia 2019 r. zmienił stosowany dotychczas MSR 17.
Wobec tych zmian leasingobiorcy mogą zastosować podejście uproszczone zamiast retrospektywnego, zgodnie z którym dla leasingów sklasyfikowanych wcześniej jako leasingi operacyjne:
Leasingobiorca nie jest zobowiązany do wprowadzania jakichkolwiek korekt przy przejściu w przypadku leasingów, które wcześniej wykazano jako nieruchomości inwestycyjne, stosując model wartości godziwej z MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne. Leasingobiorca ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu wynikające z tych leasingów zgodnie z MSR 40 i niniejszym standardem od dnia pierwszego zastosowania.
Standard MSSF 16 dla leasingów finansowych nie zmienia wiele. Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu w dniu pierwszego zastosowania jest wartością bilansową składnika aktywów objętego leasingiem i zobowiązania z tytułu leasingu bezpośrednio sprzed tego dnia wycenioną zgodnie z MSR 17. W przypadku tych leasingów leasingobiorca ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu, stosując niniejszy standard od dnia pierwszego zastosowania.
Na wycenę nieruchomości wpływ mają również nakłady na budowę, rozbudowę czy modernizację. Zgodnie z Ustawą o Rachunkowości, wartość środka trwałego powiększają koszty ulepszenia, polegającego na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji i powodujące, że wartość użytkowa tego środka trwałego po zakończeniu ulepszenia, przewyższa posiadaną przy przyjęciu do używania wartość użytkową.
Oznacza to, że w przypadku wyceny nieruchomości dla zasad obowiązujących dla środków trwałych, nakłady te zwiększą wartość nieruchomości i będą odnoszone w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne. W przypadku wyceny wg wartości godziwej, nakłady poniesione na ulepszenia mogą być odnoszone w koszty bilansowe i nie będą wpływały na wartość nieruchomości, bowiem wszelkie zmiany jej wartości będą odzwierciedlone w zmianie wartości godziwej.
Jest to pojęcie z Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: Ustawa o CIT). Definicja dla spółek rozpoczynających działalność jest nieco inna niż dla spółek kontynuujących działalność. W pierwszym przypadku mamy na myśli spółkę zobowiązaną do sporządzenia bilansu wg UoR, w której min. 50% wartości rynkowej aktywów pośrednio lub bezpośrednio stanowi wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP, lub praw do takich nieruchomości, a ich wartość przekracza 10 mln PLN. Wartość ta wyliczana jest na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego.
W przypadku spółek kontynuujących działalność wartość aktywów jest wartością bilansową wyliczaną na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy. Do warunków uznania spółki za spółkę nieruchomościową dochodzi jeszcze warunek przychodowy: przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Podmioty, które posiadają bezpośrednio lub pośrednio min. 5% udziałów w spółkach nieruchomościowych, lub ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, czekają też dodatkowe obowiązki informacyjne. Do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego (obrotowego w przypadku nie podatników), podmioty te mają obowiązek złożyć do szefa KAS informację:
W związku z przejściowymi różnicami między wykazywaną w księgach rachunkowych wartością aktywów i pasywów, a ich wartością podatkową oraz stratą podatkową możliwą do odliczenia w przyszłości, jednostka tworzy rezerwę i ustala aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, którego jest podatnikiem. Postępując według zasad stosowanych do ŚT i WNIP, mamy prawo zaliczania w koszty bilansowe i podatkowe odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej nieruchomości. Mogą się pojawić różnice przejściowe w podatku bieżącym, tworzące podatek odroczony, wynikające z różnych okresów (stawek) amortyzacji bilansowej oraz amortyzacji podatkowej, przyjętej przez podatnika.
Zgodnie z art. 15 ust. 6 Ustawy o CIT, który został zmieniony tzw. Ustawą Polski Ład w 2021 r., w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 KŚT, nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
W przypadku spółek nieruchomościowych odpisy podatkowe mogą być więc mniejsze lub równe odpisom bilansowym. W przypadku gdy będą one równe – nie wystąpią różnice przejściowe w podatku odroczonym.
Powyższy przepis, ograniczając możliwość stosowania wyższych odpisów podatkowych od bilansowych, wzbudził wątpliwości czy w przypadku, gdy nieruchomości wyceniane są w wartości godziwej, uprawnione są do amortyzacji podatkowej, skoro nie wystąpi w tym przypadku amortyzacja bilansowa.
Przepis z art. 16c Ustawy o CIT nie wyklucza z amortyzacji podatkowej wszystkich rodzajów nieruchomości, a jedynie następujące:
W interpretacjach indywidualnych organy podatkowe przyjmowały, że nieruchomości inwestycyjne mają rachunkowe odpisy amortyzacyjne równe 0 PLN i w rezultacie odpowiadające im środki trwałe dla celów podatkowych nie mogą być efektywnie amortyzowane (np. w interpretacji z06.09.2022 r., znak:0111-KDIB2-1.4010.366.2022.1.ES.).
Sądy z kolei bronią amortyzacji podatkowej nieruchomości i prezentują inne stanowisko niż organy podatkowe. W ocenie sądów spółka nieruchomościowa, która nie amortyzuje nieruchomości dla celów rachunkowych, ma prawo do kontynuowania amortyzacji podatkowej. Jeśli bowiem na gruncie rachunkowości nieruchomość nie jest traktowana jako środek trwały, to art. 15 ust. 6 CIT nie ma zastosowania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 10 lutego 2023 r. o sygn. akt I SA/Po 789/22).
W 2025 r. również pojawiły się korzystniejsze dla podatników wyroki:
W marcu 2025 r. NSA poszedł jeszcze dalej – w wyrokach (II FSK 896/23 oraz II FSK 246/24) uznał, że w takich przypadkach limit amortyzacji podatkowej w ogóle nie powinien mieć zastosowania. W przypadku gdy nieruchomość wyceniana w wartości godziwej będzie podatkowo amortyzowana, powstaną różnice przejściowe w podatku bieżącym, tworzące podatek odroczony między wartością bilansową a podatkową nieruchomości; skutki przeszacowania wartości nieruchomości odnosi się na wynik finansowy jednostki i nie wpływa to na wynik podatkowy, w którym to naliczane są odpisy amortyzacyjne zaliczane do kosztów podatkowych, mające wpływ na wartość netto nieruchomości.
Nabycie nieruchomości wiąże się również z obowiązkami podatkowymi ściśle związanymi z przedmiotem nabycia. Zaliczyć do nich można nie tylko dość prosty w konstrukcji podatek od czynności cywilnoprawnych, często już opłacany przez notariusza, ale nieco bardziej złożone i często stwarzające trudności interpretacyjne: podatek od nieruchomości i podatek od przychodów z budynków, który ustawodawca powołał do życia od 2018 r.
Jak stanowi Art. 2. pkt 1. Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: Ustawa), opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:
Zgodnie z art. 3 Ustawy podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
Temat podatku od nieruchomości jest znacznie szerszy i może być przedmiotem długiego opracowania, jednakże w przypadku obsługi księgowej spółek nieruchomościowych, najczęściej napotykamy problem prawidłowego określenia momentu powstania obowiązku podatkowego dla gruntów i budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej oraz właściwego wyliczenia podatku od nieruchomości. Na gruncie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zakwalifikowanie danego obiektu jako budynku lub budowli niesie ze sobą znaczące konsekwencje. Budynki opodatkowane są bowiem według stawek przyjętych przez rady gmin przemnażanych przez ich powierzchnię użytkową, natomiast budowle według procentu od ich wartości, określonej zgodnie z przepisami ustaw o podatkach dochodowych (tj. od wartości stanowiącej podstawę obliczenia amortyzacji).
Istniejące wcześniej definicje budynku i budowli budziły liczne spory interpretacyjne. Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 4 lipca 2023 r. uznał niekonstytucyjność definicji budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych i jasno wskazał, że art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych utraci moc obowiązującą po upływie 18 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. To zobligowało Ustawodawcę do ustalenia nowej definicji budynków i budowli, która zaczęła obowiązywać od 2025 r.:
Obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.
a) obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem
b) elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
c) urządzenie budowlane – przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
d) urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a-c – wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
e) fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową
– wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.
W pierwszej kolejności należy więc, tak jak poprzednio, ustalić czy obiekt spełnia definicję budynku. Jeśli nie można go uznać za budynek, analizuje się czy można go zakwalifikować do budowli.
Znaczącym ułatwieniem w tej analizie jest wprowadzenie katalogu w postaci wykazu obiektów spełniających definicję budowli, w załączniku nr 4 do ustawy i poszerzenie zakresu przedmiotowego. Mimo to, pewne pozycje z załącznika wciąż będą budzić wątpliwości i pozostawiać szerokie pole do interpretacji. Dotyczy to np. „wolnostojącej, trwale związanej z gruntem instalacji przemysłowej innej niż wymieniona w załączniku” czy „innych urządzeń technicznych“.
Kolejną kategorią obiektów zapisanych w ustawie są:
Obiekty budowlane – budynek lub budowla, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich obiektów stanowiących:
a) obiekty kultu religijnego – w szczególności kapliczki, krzyże przydrożne i figury,
b) obiekty architektury ogrodowej – w szczególności posągi i figurki ogrodowe, wodotryski, mostki, pergole, murowane grille i oczka wodne,
c) obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku – w szczególności śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery oraz obiekty stanowiące wyposażenie placów zabaw dla dzieci;
oraz roboty budowlane – prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r. poz. 725, 834 i 1222);
Co w sytuacji, gdy budynek jest współwłasnością kilku podmiotów?
Wtedy obowiązuje odpowiedzialność solidarna za zobowiązanie podatkowe, nawet w sytuacji, gdy jeden lub więcej współwłaścicieli jest zwolnionych z tego podatku. Wówczas obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.
Podatek dochodowy od przychodu ze środka trwałego będącego budynkiem, został wprowadzony z dniem 01.01.2018 r., a zasady jego stosowania zapisano w art. 24b. Ustawy o CIT oraz art. 30g Ustawy o PIT. Początkowo podatek zobowiązani byli rozliczać właściciele budynków określonego rodzaju, m.in. centrów handlowych i budynków biurowych, niezależnie od tego, czy z tytułu posiadania budynku uzyskiwali przychód.
Opodatkowaniu od 2019 r. podlegają nieruchomości położone na terytorium Polski, będące własnością lub współwłasnością podatników, które zostały oddane do użytkowania w całości lub części na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy innej umowy o podobnym charakterze, których wartość w ewidencji wynosi min. 10 mln PLN.
Stawka podatku to 0,035% podstawy opodatkowania, którą stanowi dla podatnika suma przychodów z poszczególnych budynków pomniejszona o kwotę 10 mln PLN.
Poprzednio podstawa opodatkowania w relacji do limitu 10 mln PLN liczona była dla każdego środka trwałego oddzielnie. Obiekty nieprzekraczające 10 mln PLN nie były w ogóle opodatkowane. Przychód, o którym mowa, stanowi ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca wartość początkowa podlegającego opodatkowaniu środka trwałego, wynikająca z prowadzonej ewidencji, a w miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji – wartość początkowa ustalona na dzień wprowadzenia środka trwałego do ewidencji. Warto wskazać, że jest to wartość brutto, a więc bez pomniejszania o dokonane odpisy amortyzacyjne, uwzględniająca tylko dokonane aktualizacje wartości. W przypadku, gdy budynek został oddany do używania w części, przychód ustala się proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej oddanej do używania w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku. Nie ustala się przychodu z budynku, jeśli udział powierzchni oddanej do użytkowania nie przekracza 5% w całkowitej powierzchni użytkowej budynku.
Warto pamiętać, że na mocy ust. 17 art. 24b Ustawy o CIT, podatnikiem będzie też podmiot, który amortyzuje nieruchomość w leasingu finansowym, a więc będzie nim leasingobiorca. Natomiast w przypadku leasingu operacyjnego, będzie to właściciel lub współwłaściciele przedmiotu leasingu.
W przypadku gdy podatnik posiada udział w kapitale innego podmiotu w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4 Ustawy o CIT, kwotę przychodów ustala się w takiej proporcji, w jakiej przychód pozostaje do ogólnej kwoty takich przychodów podatnika oraz podmiotów z nim powiązanych. Przepis ten ma za zadanie przeciwdziałaniu przenoszeniu własności między podmiotami powiązanymi w celu uniknięcia opodatkowania.
POPB jest tak skonstruowany, że nie powinien stanowić finalnie obciążenia finansowego dla podatników CIT lub PIT. Jeśli wyliczony podatek jest mniejszy niż należna zaliczka na podatek dochodowy, wówczas podatnicy mogą nie wpłacać podatku. Kwotę zapłaconego podatku podatnicy odliczają od zaliczki na PIT lub CIT, jeśli przewyższa ona wysokość podatku. Kwoty zapłaconego i nieodliczonego podatku odlicza się od podatku dochodowego wykazanego w zeznaniu rocznym, składając formularz CIT/MIT (PIT/MI). Natomiast kwoty nieodliczone w ten sposób, podlegają zwrotowi na wniosek podatnika, jeśli nie budzi on zastrzeżeń organów podatkowych.
Publikacja, którą Państwu prezentujemy, nie obejmuje całości zagadnień, z jakimi mają do czynienia inwestorzy. Wiele aspektów przenika się wzajemnie, pozostawiając pole do współpracy interdyscyplinarnej dla wielu specjalistów z obszarów księgowego, finansowego, prawnego czy podatkowego. Mając na względzie złożoność problemów dotyczących nieruchomości, a także mnogość obowiązków podatkowych i sprawozdawczych, chętnie odpowiemy na Państwa pytania, a także zajmiemy się obsługą księgowo-rachunkową, prawną czy podatkową Państwa spółek. Zapraszamy do kontaktu.
Internet w ostatnim czasie zalała fala doniesień o zmianach w podatku od nieruchomości, które miałyby wprowadzać nowy podatek od ogrodzeń. Dyskusja osiągnęła taką skalę, że w minioną niedzielę do sprawy musiało odnieść się Ministerstwo Finansów. Rodzi się więc pytanie: czy rząd faktycznie wprowadza nowy podatek od ogrodzeń, a jeżeli nie – czy ogrodzenia w ogóle podlegają opodatkowaniu?
W przestrzeni publicznej pojawiła się informacja, jakoby przedsiębiorcy mieli ponosić nowy podatek od ogrodzeń. Ministerstwo Finansów jednoznacznie zaprzeczyło tym doniesieniom, podkreślając, że ogrodzenia związane z działalnością gospodarczą od dawna podlegają podatkowi od nieruchomości. Zmiany wprowadzane od 2025 roku nie nakładają żadnego dodatkowego ciężaru, a jedynie doprecyzowują dotychczasowe przepisy.
Do końca 2024 r. ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie zawierała definicji budowli, a jedynie odsyłała do przepisów prawa budowlanego. Zgodnie z nimi, za budowlę uznawało się m.in. urządzenia budowlane umożliwiające użytkowanie obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w tym także ogrodzenia. Już wtedy, jeśli były one powiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej, podlegały opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Od 1 stycznia 2025 roku ogrodzenie nadal stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości, jednak zostało wprost wymienione w nowym Załączniku nr 4 do ustawy, zawierającym listę budowli podlegających opodatkowaniu. Zasadniczy warunek opodatkowania nie uległ zmianie – ogrodzenie musi być związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.
W związku z medialnymi spekulacjami Ministerstwo Finansów wydało oficjalny komunikat, w którym kategorycznie zdementowało pogłoski o wprowadzeniu dodatkowego podatku od ogrodzeń. Resort podkreślił, że istniejąca regulacja funkcjonuje od lat i nie uległa zaostrzeniu; nowelizacja wyłącznie uszczegóławia dotychczasowe zasady.
Ministerstwo Finansów zwróciło również uwagę na kwestie związane z ogrodzeniem budynku mieszkalnego, którego część jest wykorzystywana np. jako biuro rachunkowe czy gabinet stomatologiczny. Fakt prowadzenia w nim działalności gospodarczej nie pozbawia budynku charakteru mieszkalnego, a tym samym ogrodzenie wciąż nie jest zaliczane do obiektów związanych z działalnością gospodarczą.
Podsumowując, żaden nowy podatek od ogrodzeń nie został wprowadzony. Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych jedynie precyzuje dotychczas obowiązujące przepisy i nie nakłada na przedsiębiorców dodatkowych obciążeń.
Analiza zobowiązań w zakresie podatku od nieruchomości bywa szczególnie wymagająca w świetle nowych przepisów, a w tym pojawiających się niepewności i spekulacji. Zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem ekspertów – pomożemy wypracować rozwiązania precyzyjnie dopasowane do Państwa potrzeb.
Poznaj dodatkowe publikacje, które mogą Cię zainteresować:
Źródła:
1 stycznia 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która była odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 roku (sygn. SK 14/21), uchylający przepisy odnoszące się do ustawy – Prawo budowlane. Nowe przepisy wprowadzają odrębne definicje budynku i budowli oraz szczegółowo określają zasady ich opodatkowania.
Celem nowelizacji jest uporządkowanie dotychczasowych regulacji, eliminacja rozbieżnych interpretacji i ujednolicenie praktyk stosowania prawa podatkowego. W praktyce jednak zmiany te mogą prowadzić do wzrostu obciążeń fiskalnych, szczególnie w przypadku sektora energetycznego, który dysponuje dużą, skomplikowaną infrastrukturą techniczną.
Podatek ten naliczany jest od posiadanych aktywów, takich jak grunty, budynki i budowle związane z działalnością gospodarczą. Problem pojawia się przy określeniu, co jest budynkiem, a co budowlą, ponieważ te pojęcia różnią się zasadami opodatkowania.
Budynki opodatkowane są na podstawie powierzchni, co zazwyczaj skutkuje niższymi podatkami. Z kolei budowle, które często mają dużą wartość (szczególnie w branży energetycznej), podlegają opodatkowaniu na podstawie ich wartości.
Nie sposób ukryć, że te rozróżnienie ma bezpośredni wpływ na wysokość obciążeń podatkowych dla podmiotów działających w branży energetycznej.
W niniejszym artykule omówimy kluczowe zmiany dotyczące podatku od nieruchomości w branży energetycznej. Przyjrzymy się ich zakresowi w kontekście nowych przepisów.
Elementy te, na potrzeby podatku od nieruchomości, mogą funkcjonować samodzielnie lub stanowić część sieci. Warunkiem ich opodatkowania jako budowli jest uznanie ich długości za charakterystyczny parametr.
Zgodnie z Załącznikiem nr 4 do znowelizowanej ustawy, opodatkowaniu jako budowle podlegają:
a) wodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz inny rurociąg
b) trakcja elektroenergetyczna, linia elektroenergetyczna
c) linia kablowa podziemna, umieszczona bezpośrednio w ziemi lub nadziemna, z wyłączeniem kabli telekomunikacyjnych dowieszonych do już istniejącej linii kablowej nadziemnej
d) kanalizacja kablowa, z wyłączeniem zainstalowanych w niej kabli
e) kanał technologiczny, z wyłączeniem zainstalowanych w nim kabli
f) kanał inny niż wymieniony w załączniku
– wraz z przewodami, fundamentem, podbudową słupową oraz konstrukcją wsporczą, o ile je posiadają.
Zmiany w głównej mierze polegają na przeniesieniu kategorii obiektu liniowego z ustawy Prawo budowlane do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, co nie powinno wpłynąć na zakres opodatkowania.
Trzeba podkreślić, że fundamenty, przewody, podbudowy słupowe i konstrukcje wsporcze podlegają opodatkowaniu jako budowle wspólnie z wymienionymi powyżej elementami.
Wcześniejsza klasyfikacja tych elementów bazowała na orzecznictwie sądów oraz Trybunału Konstytucyjnego (sygn. P 33/09).
Nowelizacja wprowadza korzystne zmiany dla operatorów farm fotowoltaicznych. Zgodnie z nowymi przepisami, panele fotowoltaiczne oraz falowniki są wyłączone spod opodatkowania, o ile stanowią część elektrowni. Podatkiem objęte są jedynie części budowlane, takie jak fundamenty i stelaże.
Ograniczenie opodatkowania do części budowlanych dla farm fotowoltaicznych i wiatrowych to istotna ulga, która może sprzyjać inwestycjom w odnawialne źródła energii.
Magazyny energii, które odgrywają kluczową rolę w stabilizacji sieci elektroenergetycznych, są opodatkowane jako budowle, ale tylko w zakresie ich części budowlanych. Nowe przepisy usuwają niejasności interpretacyjne, jednocześnie zmniejszając zakres opodatkowania tych obiektów. Należy jednak zwrócić uwagę, że wprowadza to konieczność dokładnego oddzielenia wartości części budowlanych od innych elementów, co może stanowić wyzwanie.
Aby odpowiednio zaklasyfikować transformatory do celów podatku od nieruchomości, kluczowe jest określenie ich przeznaczenia. Transformator może być opodatkowany razem z budynkiem, jeśli zapewnia możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
W przeciwnym razie może być uznany za urządzenie techniczne i opodatkowany jako budowla, ale tylko w zakresie części budowlanych. W tym przypadku istotne jest, aby transformator powstał w wyniku robót budowlanych, które obejmują również jego montaż.
Nowe przepisy ujednolicają zasady opodatkowania, ale wciąż istotne jest określenie roli transformatora i jego powiązania z budynkiem.
Stacje transformatorowe mają teraz jasne kryteria opodatkowania. Jeśli stacja jest trwale związana z gruntem, ma fundamenty, dach i ściany, może być uznana za budynek.
Natomiast stacja transformatorowa w formie obiektu kontenerowego, nawet jeśli jest trwale związana z gruntem, będzie opodatkowana jako budowla.
Opodatkowanie rozdzielni zależy głównie od tego, czy spełnia ona kryteria budynku, czyli czy posiada fundamenty, dach, przegrody budowlane i jest trwale związana z gruntem. Jeśli nie, należy rozważyć, czy rozdzielnia powinna być traktowana jako urządzenie techniczne lub jako element innej budowli, który jest niezbędny do jej użytkowania, a powstał w wyniku robót budowlanych (np. element sieci elektroenergetycznej).
Przed zmianą przepisów łączniki były często przedmiotem orzeczeń sądów administracyjnych. Orzecznictwo wskazywało, że łączniki są częścią sieci elektroenergetycznej, jednak każdy przypadek wymagał osobnej analizy.
Obecnie, linia elektroenergetyczna jest opodatkowana jako budowla (występująca samodzielnie lub stanowiąca element sieci obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość) to łączniki są uznawane za jej niezbędną część. Oznacza to, że będą one traktowane razem z linią elektroenergetyczną jako część budowli.
Przed nowelizacją przepisów, status ogrodzeń związanych z instalacjami lub systemami energetycznymi budził wątpliwości. Obecnie ogrodzenia, które nie stanowią kluczowego elementu budynku, zostały jednoznacznie uznane za budowle zgodnie z Załącznikiem nr 4.
Należy podkreślić, że:
Pobierz e-book “Podatek od nieruchomości 2025” opracowany przez ekspertów Accace Poland. Publikacja zawiera szczegółowe informacje dotyczące nadchodzących zmian, a także 50 pytań i odpowiedzi w formie Q&A przygotowanych na podstawie pytań zgłaszanych przez uczestników naszych webinarów i szkoleń.
Nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadza znaczące zmiany, które mogą mieć daleko idące skutki dla sektora energetycznego. Z jednej strony zapewnia większą precyzję w opodatkowaniu nieruchomości, co eliminuje dotychczasowe rozbieżności interpretacyjne. Z drugiej – nowe przepisy mogą prowadzić do wzrostu kosztów, szczególnie w przypadku dużych przedsiębiorstw energetycznych.
Z tego względu przedsiębiorcy działający w tej branży powinni dokładnie przeanalizować swoje nieruchomości i infrastruktury pod kątem nowych przepisów, aby odpowiednio dostosować je do obowiązujących przepisów.
Zachęcamy do kontaktu z ekspertami, którzy przeprowadzą szczegółową analizę oraz zrewidują istniejące nieruchomości, uwzględniając zmiany w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości.
27 listopada 2024 r. Prezydent podpisał Ustawę z dnia 19 listopada 2024 r. o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej. Nowe regulacje, które wejdą w życie już w 2025 r., istotnie zmienią zasady opodatkowania nieruchomości, co oznacza konieczność gruntownego dostosowania się przedsiębiorców do nowych realiów podatkowych.
Mnogość zmian i wątpliwości interpretacyjne powodują, że firmy powinny już teraz rozpocząć analizę swoich nieruchomości, aby oszacować, jakie zobowiązania podatkowe będą czekać je w przyszłym roku. Zachęcamy do zapoznania się z przebiegiem prac nad ustawą i szczegółami jej ostatecznego kształtu.
Zasadniczym problemem dotyczącym opodatkowania budowli była niejasna definicja tego pojęcia. Przez lata budziła kontrowersje i prowadziła do sporów między podatnikami a organami podatkowymi. Koncepcja budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) odsyłała do przepisów prawa budowlanego, tworząc niezgodne z Konstytucją odwołanie definicyjne, gdzie budowla była określana jako obiekt budowlany, a obiekt budowlany z kolei był definiowany na różne sposoby, przez cały szereg aktów różnej rangi. Tego rodzaju konstrukcja nie pozwalała na precyzyjne i jednoznaczne określenie przedmiotu opodatkowania oraz rozgraniczenie pomiędzy obiektami traktowanymi jako budowla, budynek, czy też obiekt małej architektury.
W długo oczekiwanym wyroku z 4 lipca 2023 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że obecna definicja budowli jest niezgodna z Konstytucją RP, co już wcześniej sygnalizował w 2011 i 2020 roku. W związku z tym Trybunał odroczył utratę mocy obowiązującej kwestionowanego przepisu o 18 miesięcy, dając ustawodawcy czas na wprowadzenie nowej, bardziej precyzyjnej definicji, która nie będzie odwoływać się do przepisów prawa budowlanego.
W połowie czerwca 2024 roku Ministerstwo Finansów chwilowo ucięło spekulacje dotyczące kierunku zmian i opublikowało pierwszy projekt ustawy.
Dostosowanie przepisów ustawy do wyroku TK w zamyśle ustawodawcy oznaczało między innymi:
Wspomniany załącznik nr 4 jest kluczowym elementem nowej definicji, zawierającym obiekty uznane za budowle. Znalazły się tam zarówno znane wcześniej obiekty, jak i nowe pozycje, takie jak:
Już na pierwszy rzut oka widać gruntowną zmianę przedmiotowego ujęcia opodatkowania nieruchomości. Zgodnie z czerwcowym projektem ustawy powracałaby chociażby koncepcja opodatkowania instalacji i urządzeń stanowiących całość techniczno-użytkową z budowlą.
Zgodnie z pierwotnym projektem ustawy budynkiem miał być obiekt wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. W myśl tego projektu trwałe związanie to takie, które zapewnia stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się na inne miejsce.
Łatwo sobie wyobrazić, że takie podejście do budynku rodziłoby duże ryzyko rozszerzenia katalogu obiektów podlegających opodatkowaniu. Bo skoro dla trwałego związania z gruntem wystarczające będzie to, że obiekt się nie przewraca lub przesuwa, to dużo więcej takich obiektów będzie tę przesłankę spełniać.
Co więcej, nowa definicja trwałego związku z gruntem rodziła wątpliwości także po stronie budowli. Załącznik do ustawy w pozycji 26 wskazywał, że budowlą będzie wolnostojące, trwale związane z gruntem urządzenie techniczne. Jednak dodając do tego warunek „wykonania (zamiast wzniesienia) z użyciem wyrobów budowlanych”, lista urządzeń „nieprzewracających się” wskutek czynników zewnętrznych zrobi się bardzo długa.
3 września 2024 r. została opublikowana druga wersja projektu zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która przynosi istotne, na pierwszy rzut oka pozytywne, modyfikacje dla podatników.
Nowe podejście do kluczowych zagadnień wprowadza znaczące zmiany w porównaniu do pierwotnej wersji projektu dotyczącego podatku od nieruchomości.
Projekt 3.0, stanowiący najnowszą wersję nowelizacji przepisów o podatkach od nieruchomości, przynosi istotne zmiany w zakresie opodatkowania budowli, budynków oraz urządzeń budowlanych. Zmiany te zostały wprowadzone po konsultacjach publicznych, w ramach których uwzględniono głównie uwagi samorządów.
W ramach Projektu 3.0 wciąż obowiązuje zasada pierwszeństwa traktowania obiektu jako budynku, o ile spełnia on definicję zawartą w przepisach. Jednak zmienia się sposób, w jaki podchodzi się do obiektów, w których przechowywane są materiały o specjalnym charakterze – takie jak materiały sypkie, materiały w kawałkach, a także materiały ciekłe lub gazowe, których kluczowym parametrem jest pojemność. Obiekty te nie będą już traktowane jako budynki.
Choć w teorii oznacza to, że zbiorniki nie będą traktowane jako budynki, sama definicja jest nieprecyzyjna i nie odnosi się bezpośrednio do zbiorników, co może prowadzić do niejasności. W praktyce może to skutkować koniecznością traktowania magazynów, regałów i innych struktur przechowujących materiały jako budowle, a nie budynki, co wiąże się z wyższymi opłatami podatkowymi.
Jednym z kluczowych elementów Projektu 3.0 jest rozszerzenie listy obiektów uznawanych za budowle. W porównaniu do wersji 2.0, dodano do niej szereg nowych obiektów, które będą podlegały opodatkowaniu jako budowle. Do tych obiektów zaliczają się m.in.:
Do listy obiektów dodano również tzw. wolno stojące instalacje przemysłowe, takie jak przekrycia namiotowe czy powłok pneumatyczne. Chociaż w poprzednich wersjach projektu takie instalacje były traktowane odmiennie, to teraz wprowadzono konieczność ich traktowania jako budowle, jeżeli są trwale związane z gruntem.
Z kolei w ramach oczyszczalni ścieków oraz stacji uzdatniania wody rozszerzono listę obiektów podlegających opodatkowaniu, m.in. o zbiorniki wody surowej, odstojniki popłuczyn czy komory tlenowe. Przewidziano również objęcie podatkiem obiektów wykorzystywanych w ramach biogazowni rolniczych.
Projekt 3.0 wprowadza również zmiany w zakresie definicji urządzenia budowlanego. Zgodnie z nowymi przepisami, urządzenie budowlane to każde urządzenie techniczne, które jest niezbędne do użytkowania budynku lub budowli zgodnie z ich przeznaczeniem. Choć zmiana ta ogranicza zakres opodatkowania, nadal niejasne jest, jak interpretować pojęcie “niezbędności” w kontekście poszczególnych urządzeń.
Projekt 3.0 utrzymuje również koncepcję opodatkowania budowli znajdujących się w budynkach. Zgodnie z przepisami, obiekty takie jak rurociągi, instalacje energetyczne czy wodociągowe, będą podlegały opodatkowaniu niezależnie od tego, że znajdują się wewnątrz budynków.
Projekt 3.0 wprowadza także modyfikacje w zakresie zwolnień podatkowych oraz wyłączeń z opodatkowania. Z jednej strony, przewiduje się wyłączenie z opodatkowania mniejszych obiektów, takich jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury ogrodowe czy śmietniki. Z drugiej strony, rozszerza się lista obiektów zwolnionych z podatku, w tym m.in. infrastruktura lotnicza, której zwolnienia zostały złagodzone.
Mimo że projekt 3.0 wprowadza pewne doprecyzowania przepisów, nadal pozostaje wiele kwestii, które mogą budzić wątpliwości interpretacyjne. Przede wszystkim nie jest do końca jasne, które urządzenia będą traktowane jako urządzenia techniczne, a które jako elementy budowlane. Również pojęcie „części budowlanej” obiektu budowlanego pozostaje nieprecyzyjne, co może prowadzić do dalszych sporów z organami podatkowymi.
Ponadto, zmiany w zakresie opodatkowania zbiorników i magazynów mogą prowadzić do nadinterpretacji przepisów, a w konsekwencji do opodatkowania obiektów, które dotychczas nie były traktowane jako budowle. Przykładowo, obiekty magazynowe czy regały przechowujące materiały o dużej pojemności mogą teraz zostać uznane za budowle, co wiąże się z koniecznością płacenia wyższych podatków.
Chociaż celem zmian jest uproszczenie przepisów, niektóre kwestie pozostają niejasne, co może utrudnić ich praktyczne zastosowanie. Przykładem są takie pojęcia jak fundamenty, przegród budowlanych, czy sformułowanie „bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”. Brak precyzyjnych definicji tych terminów może prowadzić do różnych interpretacji w praktyce. Dodatkowo, brak ogólnodostępnej wyszukiwarki interpretacji indywidualnych utrudni podatnikom uzyskanie jednoznacznych wskazówek dotyczących nowych regulacji.
W dalszym ciągu istotnym udogodnieniem dla przedsiębiorców jest przesunięcie terminu na złożenie deklaracji podatku od nieruchomości na 31 marca 2025 roku. To krok, który ma na celu zapewnienie przedsiębiorcom wystarczającej ilości czasu na zapoznanie się z nowymi przepisami i dokonanie prawidłowej klasyfikacji swoich obiektów. Aby skorzystać z tego rozwiązania, przedsiębiorcy będą musieli spełnić określone warunki, takie jak złożenie pisemnego zawiadomienia i terminowe składanie zaliczek na podatek od nieruchomości.
W listopadzie 2024 r., w trakcie procedowania wprowadzono dodatkową poprawkę, która rozszerza definicję budowli o biogazownie. Oznacza to, że biogazownie – zarówno przemysłowe, jak i rolnicze – będą podlegały opodatkowaniu wyłącznie w zakresie ich części budowlanych.
Te zmiany mogą mieć bezpośredni wpływ na Państwa zobowiązania związane z nieruchomościami. Nowelizacja oznacza, że już od 2025 r. podatnicy będą musieli deklarować podatek od nieruchomości z uwzględnieniem nowych przepisów. Na weryfikację posiadanego majątku pod kątem nowej definicji budowli pozostanie więc bardzo mało czasu.
Zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami, celem analizy Państwa obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości w świetle proponowanych zmian.
Według danych z końca lipca 2024 r., w Polsce było zarejestrowane łącznie 70 579-osobowych i użytkowych samochodów całkowicie elektrycznych (BEV). Przez pierwsze siedem miesięcy br. ich liczba zwiększyła się o 14 102 szt. (tj. o 6% więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.)[1]
Rozwój elektromobilności w Polsce nabiera coraz większego tempa. Wzrasta liczba samochodów elektrycznych na naszych drogach, co prowadzi do rosnącego zapotrzebowania na infrastrukturę ładowania. W związku z tym coraz więcej właścicieli nieruchomości w tym przedsiębiorców decyduje się na instalację stacji ładowania.
Z praktycznego punktu widzenia, każdy z nas spotyka się ze popularnymi „ładowarkami aut elektrycznych”: widzimy je na parkingach, na stacjach paliw czy w galeriach handlowych, jednak należy zwrócić uwagę na to, że przepisy precyzują, czym jest kolejno stacja ładowania oraz punkt ładowania.
Zgodnie z ustawą o elektromobilności i paliwach alternatywnych stacja ładowania to:
Natomiast za punkt ładowania rozumie się urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego i autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu.[2]
Definicja stacji ładowania nie zawiera odesłania do przepisów prawa budowlanego, przy czym posługuje się pojęciami urządzenie budowlane oraz wolnostojący obiekt budowlany, którymi posłużył się ustawodawca w przepisach prawa budowlanego. Urządzenie budowlane posiada definicję legalną w prawie budowlanym i można przyjąć, że definicja ta powinna być używana również na gruncie tej ustawy oraz znaleźć zastosowanie do ustalania kwestii związanych z opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości.
Podatek od nieruchomości to jedno z najważniejszych lokalnych zobowiązań podatkowych, które obciąża właścicieli gruntów, budynków oraz budowli. Jego wysokość zależy m.in. od rodzaju posiadanej nieruchomości, jej powierzchni użytkowej oraz przeznaczenia, a przede wszystkim od polityki podatkowej gminy, ponieważ obwieszczenie Ministra Finansów określa jedynie górne granice stawek kwotowych, które w ramach tej górnej granicy gmina może określać wedle swojej własnej polityki podatkowej.
Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty:
Podstawę opodatkowania stanowi kolejno ich powierzchnia, powierzchnia użytkowa oraz ich wartość stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji.
Przez budowle na gruncie podatku od nieruchomości należy rozumieć między innymi urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Kluczowym staje się pytanie, czy stacja ładowania spełnia definicję urządzenia budowlanego w rozumieniu prawa budowlanego.
Zgodnie z przepisami regulującymi podatek od nieruchomości budowla to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.
W związku z tym można wyodrębnić dwie kategorie przedmiotowe, zaliczane dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości do budowli:
Z uwagi na odwołanie się w przytoczonych definicjach do przepisów prawa budowlanego, należy wskazać, że na gruncie prawa budowlanego obiektem budowlanym jest budynek, budowla oraz obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Natomiast jako budowlę w prawie budowlanym rozumie się każdy obiekt budowlany, niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Definicja urządzenia budowlanego została również zawarta bezpośrednio w przepisach prawa budowlanego, w myśl przepisu urządzeniem budowlanym jest urządzenie techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, takie jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
Analiza przepisów prawa budowlanego doprowadza do wniosku, że w świetle prawa budowlanego urządzenie budowlane stanowi nie tylko odrębną od budowli kategorię obiektów, ale również, że spełnienie przez określone urządzenie kryteriów urządzenia budowlanego nie jest uzależnione od wypełnienia cech obiektu budowlanego.
Ustalenie, czy dany obiekt jest budowlą (urządzeniem budowlanym na gruncie prawa budowlanego) wymaga potwierdzenia, iż jest obiektem budowlanym, oraz wykluczenia możliwości jego kwalifikacji jako budynku albo obiektu małej architektury.
Podążając utrwaloną praktyką interpretacyjną organów podatkowych, identyfikowanie stacji ładowania pojazdów jako budynek lub grunt należy uznać za bezprzedmiotową.
Kluczowym staje się rozstrzygnięcie, czy stacja ładowania może być zaklasyfikowana jako urządzenia budowlane na gruncie prawa budowlanego, a zarazem w związku z tym jako budowla.
W ugruntowanym orzecznictwie wskazuje się, że do urządzeń budowlanych mogą zostać zaliczone jedynie:
W związku z tym stacja ładowania pojazdów nie stanowi urządzenia budowlanego, o którym mowa w prawie budowlanym, a w konsekwencji budowli, w rozumieniu podatku od nieruchomości.
Nie sposób zaliczyć stacje ładowania pojazdów do urządzeń, które zostały wymienione prawie budowlanym. Nie można również uznać, aby stacja ładowania pojazdów pełniła funkcję służebną w stosunku do obiektu budowlanego w postaci fundamentu/podobnej powierzchni i nie można tu szukać analogii pomiędzy dystrybutorem paliwa a stacją ładowania pojazdów. Nie sposób przyjąć, aby to stacja ładowania składająca się z poszczególnych elementów technicznych, zapewniała możliwość użytkowania fundamentu lub podobnej powierzchni (w postaci betonowej czy żelbetowej płyty parkingowej, jak również fundamentowej lub stropowej płyty garażu wielostanowiskowego) zgodnie z jej przeznaczeniem. Przeciwnie, to ten fundament/podobna powierzchnia będą zapewniać, aby urządzenie techniczne w postaci stacji ładowania pojazdów mogło być używane zgodnie z przeznaczeniem.[3]
W aktualnym stanie prawnym, nie sposób zaklasyfikować stacje ładowania pojazdów za budowle, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości – ewentualnemu podatkowi natomiast podlega fundament lub inna powierzchnia, na której ustanowiona jest stacja ładowania pojazdów.
Pomimo iż celem Ministerstwa Finansów wyznaczonym w procesie tworzenia nowych regulacji było utrzymanie statusu quo, podatników czekają spore zmiany w tym zakresie.
W związku z wyrokami Trybunału Konstytucyjnego ustawodawca został zobowiązany do przedefiniowania i utworzenia autonomicznej definicji budowli.
W projekcie ustawy przekazanym do prac w Sejmie, budowla jest rozumiana jako: [4]
Natomiast za obiekt budowlany będzie rozumiany budynek lub budowla, z wyłączeniem wyrobisk górniczych, a także niewielkich obiektów stanowiących:
Należy zastanowić się, czy w świetle nowych regulacji stacja ładowania pojazdów może zostać zaklasyfikowana jako urządzenie budowlane związane z budynkiem lub obiektem. Zgodnie z aktualnym orzecznictwem nie sposób, aby stacja ładowania pojazdów pełniła funkcję służebną w stosunku do obiektu budowlanego. W związku z tym ta przesłanka powstania budowli wydaje się bezprzedmiotowa.
Natomiast, zasadnym wydaje się uznanie stacji ładowania pojazdów za urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a–c – i uznanie za budowle wyłącznie jej (stacji ładowania pojazdów) części budowlanych a dodatkowo fundamentu, na którym został ustanowiony.
Analiza zobowiązań na tle podatku od nieruchomości może okazać się wymagająca – szczególnie obecnie, w świetle ciągłych zmian. Zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem ekspertów, aby omówić konkretne potrzeby i uzyskać wsparcie dostosowane do Państwa sytuacji.
Źródła:
[1] Lipiec 2024 / Licznik elektromobilności / Rynek motoryzacyjny / Strona główna – Polski Związek Przemysłu Motoryzacyjnego (pzpm.org.pl)
[2] Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1289).
[3] zob. WSA sygn.: I SA/Ol 182/24, I SA/Kr 569/24, I SA/Bk 134/24, I SA/Kr 463/24, I SA/Go 392/23
[4] Stan na 16.10.2024
Taką konkluzję przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów 21 października 2024 roku (sygn. akt III FPS 2/24). Korzystna dla przedsiębiorców wykładnia zakłada stosowanie aż 30-krotnie niższej stawki podatku od nieruchomości dla budynków mieszkalnych lub ich części, które wynajmowane są na cele mieszkalne w ramach działalności gospodarczej. Ujednolicenie stawki może przynieść znaczące oszczędności zarówno dla przedsiębiorców-właścicieli, jak i dla najemców, którzy często, pośrednio, ponoszą ciężar tego podatku w formie wyższego czynszu.
Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, obecnie wysokość stawki podatku od nieruchomości dla części wynosi maksymalnie 1,15 zł za 1 m² powierzchni użytkowej dla budynków mieszkalnych lub ich części. Natomiast w przypadku budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, stawka wzrasta znacząco – do 33,10 zł za każdy metr kwadratowy. Różnica ta jest więc zauważalna i może wpłynąć na rentowność działalności wynajmu.
Sądy administracyjne wielokrotnie podejmowały temat będący przedmiotem najnowszej uchwały 7 sędziów NSA. Nie zawsze jednak przedstawiane wnioski były ze sobą spójne. Największe wątpliwości dotyczyły definiowania “zajęcia na cele prowadzonej działalności gospodarczej”, które to jest przesłanką do zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości. Można wyróżnić dwa stanowiska prezentowane w judykaturze:
Ugruntowanie się w praktyce dwóch, zupełnie odmiennych linii orzeczniczych negatywnie wpływa na jasność stanowionego prawa, dlatego problem dotyczący stawki podatku od nieruchomości został skierowany do rozpatrzenia przez skład siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Uchwała wydana 21 października 2024 r. jednoznacznie wskazuje, że budynki sklasyfikowane jako mieszkalne, wynajmowane przez podatnika w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, będą objęte najniższą stawką podatku od nieruchomości, przeznaczoną dla budynków mieszkalnych. Warunkiem jest, aby najem miał charakter długoterminowy i służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemców. Cel mieszkaniowy nie będzie jednak osiągnięty w przypadku najmu krótkoterminowego czy rotacyjnego, co skutkuje koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości.
Dla kogo wnioski płynące z uchwały będą korzystne?
Analiza zobowiązań na tle podatku od nieruchomości może okazać się wymagająca – szczególnie obecnie, w świetle ciągłych zmian. Zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem ekspertów, aby omówić konkretne potrzeby i uzyskać wsparcie dostosowane do Państwa sytuacji.
Serdecznie zapraszamy do obejrzenia nagrania webinaru poświęconego nadchodzącym zmianom w podatku od nieruchomości, które wejdą w życie już w 2025 roku. W 2023 roku Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok kwestionujący obecne przepisy dotyczące definicji budowli, uznając je za niezgodne z Konstytucją. Decyzja ta wymusiła na ustawodawcy wprowadzenie między innymi nowych definicji budynku i budowli, co stanowi istotną zmianę w polskim systemie podatkowym dotyczącym nieruchomości.
W trakcie wydarzenia, Piotr Zając, Managing Director i Partner Accace Poland, oraz Piotr Roszkowski, Associate Director Industrial & Logistic w Axi Immo Group, przedstawili kluczowe informacje i praktyczne wskazówki, które pomogą podatnikom odpowiednio przygotować się na nadchodzące zmiany.
Partnerem wydarzenia jest Axi Immo Group – największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Webinar dostarczył uczestnikom wartościowych informacji i wskazówek, które są kluczowe do skutecznego przygotowania się na zmiany w opodatkowaniu nieruchomości. Dzięki wydarzeniu podatnicy będą mogli bardziej świadomie dostosować się do nowych przepisów i zapewnić zgodność z regulacjami.
Zachęcamy do obejrzenia nagrania i zapoznania się z prezentacją z wydarzenia.
Zaprezentowane materiały mają charakter jedynie informacyjny i stanowią publikację zainspirowaną treścią artykułów prasowych, interpretacji organów podatkowych i orzeczeń sądów. Nie stanowi porady ani opinii podatkowej czy prawnej w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 31 ustawy o doradztwie podatkowym (Dz. U. z 1996 r. Nr 102, poz. 475, ze zm.) i jest odzwierciedleniem poglądów wyrażanych przez autorów publikacji. Accace (Accace Sp. z o.o., Accace Advisory Sp. z o.o., Accace Legal A. Samborska Sp. k.) nie bierze odpowiedzialności za ewentualne skutki podejmowanych decyzji na ich podstawie.
Sposób opodatkowania transakcji cesji umów deweloperskich dla celów VAT jest przedmiotem sporu między podatnikami a organami podatkowymi. Problem ten pogłębia brak jednolitego stanowiska sądów administracyjnych. Jednak wydany 24 czerwca 2024 roku wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) w poszerzonym, siedmioosobowym składzie, może ujednolicić linię orzeczniczą i zakończyć spór. Jedynym minusem jest profiskalne stanowisko przyjęte przez Sąd.
Z punktu widzenia VAT nie było jednoznacznego stanowiska czy cesje umów deweloperskich za odpłatnością w formie tzw. „odstępnego” należy traktować jako usługę (opodatkowaną 23% stawką VAT) czy jako dostawę nieruchomości (opodatkowaną 8% stawką VAT w przypadku budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).
W praktyce wyróżnia się 3 rodzaje cesji umów deweloperskich:
Podatnicy argumentowali, że we wszystkich powyższych przypadkach dochodzi do dostawy nieruchomości, ponieważ zamiarem cesjonariusza jest stanie się właścicielem nieruchomości.
Organy podatkowe przyznają rację podatnikom tylko w pierwszym z wymienionych trzech przypadków (i jest to raczej bezsporne). Jednak w drugim i trzecim organy podatkowe uznawały cesję za usługę, do której nie ma możliwości stosowania obniżonej stawki VAT.
Podobna sytuacja miała miejsce w przypadku sporu, który stał się podstawą do wydania wyroku przez NSA.
Podatnik wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, pytając czy opisane powyżej trzy rodzaje cesji umowy deweloperskiej należy traktować jako dostawę nieruchomości. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że tylko w pierwszym przypadku dochodzi do dostawy nieruchomości, a w pozostałych dwóch do świadczenia usług.
Podatnik zaskarżył tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który poparł stanowisko podatnika, orzekając, że w każdym przypadku dochodzi do dostawy towaru.
Dyrektor KIS złożył skargę kasacyjną i sprawa trafiła do NSA. Najlepszym potwierdzeniem trudności interpretacyjnej jest to, że NSA nie rozstrzygnął sporu od razu, tylko skierował pytanie do poszerzonego składu sędziowskiego.
W wyroku wydanym w siedmioosobowym składzie NSA przyznał rację fiskusowi.
Sąd wskazał, że poza sporem jest pierwszy przypadek, gdy cedent ma klucze do lokalu i może rozporządzać nim jak właściciel. W tym przypadku mamy do czynienia z dostawą nieruchomości.
W pozostałych dwóch przypadkach, gdy cedent nie odebrał jeszcze nieruchomości, nie możemy mówić o dostawie towaru, ponieważ cedent nie objął nieruchomości w posiadanie i nie dysponuje jeszcze prawem do rozporządzania towarem (nieruchomością) jak właściciel. Co więcej, przy umowie cesji dotychczasowy cedent przenosi swoje prawa i obowiązki na cesjonariusza. Po stronie cesjonariusza pozostaje takie samo prawo, jakie miał cedent i możliwe jest dokonanie kolejnej cesji. Cedent występuje więc w roli pośrednika.
Powyższe oznacza, że w przypadku drugim i trzecim dochodzi do świadczenia usług.
Dodatkowo NSA wyjaśnił, że do podstawy opodatkowania VAT zalicza się tylko kwota odstępnego, jaką cesjonariusz płaci cedentowi. Kwota zaliczek zwracanych przez cesjonariusza cedentowi nie zwiększa podstawy opodatkowania.
W przypadku zastosowania 8% stawki VAT dla cesji umów deweloperskich zalecamy zweryfikowanie poprawności zastosowanej stawki. Wyrok NSA stanowi silny argument dla organów podatkowych, które mogą twierdzić, że podatnicy stosujący obniżoną stawkę VAT dla takich transakcji zaniżyli należny podatek.
Już na etapie planowania transakcji warto określić, w który rodzaj cesji ona się wpisuje, a co za tym idzie, czy powinna być traktowana jako usługa, czy też możliwe jest uznanie jej za dostawę nieruchomości i zastosowanie obniżonej stawki VAT. W przypadku wątpliwości, warto skorzystać z pomocy naszych specjalistów, aby uniknąć potencjalnych problemów z organami podatkowymi.
Coraz częściej zdarza się, że Polacy kupują za granicą nieruchomości w celach inwestycyjnych (dla osiągania przychodów z najmu prywatnego). Ponadto, bywa również tak, że obcokrajowcy przyjeżdżają do Polski do pracy i równolegle wynajmują posiadane nieruchomości w kraju pochodzenia. Powstaje więc pytanie, w jaki sposób opodatkować wynajem nieruchomości. Czy w obu tych przypadkach wystarczy rozliczyć się w kraju położenia nieruchomości, czy także w Polsce należy dopełnić obowiązków podatkowych?
Polscy rezydenci podatkowi podlegają opodatkowaniu w Polsce od całości swoich dochodów (przychodów), niezależnie od miejsca położenia źródła tego dochodu (przychodu).
Polskim rezydentem podatkowym jest osoba fizyczna posiadająca w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych, lub przebywająca na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w ciągu roku.
Status polskiego rezydenta podatkowego powoduje nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce, a co za tym idzie, konieczność rozliczenia podatku w Polsce również z przychodów osiąganych poza terytorium Polski. W związku z powyższym, Polska jako kraj rezydencji podatkowej właścicieli mieszkań wynajmowanych za granicą ma możliwość opodatkowania w Polsce dochodów (przychodów) z najmu.
Z drugiej strony, nieruchomości (w tym przychód z nieruchomości) są co do zasady opodatkowane w kraju położenia nieruchomości.
Oznacza to, że przychód z tytułu najmu nieruchomości położonej za granicą przez polskiego rezydenta podatkowego należy zadeklarować w obu krajach – w kraju położenia nieruchomości oraz w Polsce. Aby uniknąć lub też co najmniej zminimalizować podwójne opodatkowanie należy sięgnąć do przepisów odpowiedniej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Począwszy od rozliczenia za 2023 r., podatnicy są zobowiązani do opodatkowania przychodów z tytułu najmu prywatnego ryczałtem. Podatnicy są co do zasady zobowiązani do rozliczenia podatku i złożenia deklaracji PIT-28 do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym uzyskiwany był przychód z najmu.
Do kwoty 100.000 zł przychodów stawka podatku wynosi 8,5%. Nadwyżka ponad 100.000 zł jest opodatkowana stawką 12,5%. Co istotne, podatek płacony jest od przychodu, więc nie ma możliwości pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodów.
Obowiązki podatnika (tj. konieczność złożenia deklaracji w Polsce, obowiązek wpłaty zaliczek w ciągu roku, możliwość odliczenia podatku od najmu zapłaconego za granicą) zależą od metody unikania podwójnego opodatkowania, która obowiązuje w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania pomiędzy Polską a krajem położenia nieruchomości.
Jedną z metod występujących w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania jest metoda wyłączenia z progresją. Oznacza to, że dochód (przychód) osiągnięty za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, ale kwota dochodu (przychodu) wpływa na efektywną stawkę opodatkowania w Polsce.
Kraje, z którymi umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują metodę wyłączenia z progresją to m.in. Czechy, Niemcy, Chorwacja.
Jeżeli podatnik osiąga tylko i wyłącznie przychody z najmu nieruchomości położonej poza Polską to nie jest on zobowiązany do rozliczenia podatku w Polsce, ani do złożenia deklaracji PIT-28.
Jeżeli podatnik osiąga przychody z najmu nieruchomości położonej poza Polską oraz przychody z najmu nieruchomości położonej w Polsce, a łączny przychód z najmu nie przekroczył 100.000 zł, to podatnik jest zobowiązany do rozliczenia podatku w Polsce oraz do złożenia deklaracji PIT-28, ale przychód z najmu zagranicznego nie wpłynie na efektywną stawkę podatkową, która pozostanie na poziomie 8,5%.
Jeżeli podatnik osiąga przychody z najmu nieruchomości położonej poza Polską oraz przychody z najmu nieruchomości położonej w Polsce, a łączny przychód z najmu przekroczył 100.000 zł, to podatnik jest zobowiązany do rozliczenia podatku w Polsce oraz do złożenia deklaracji PIT-28. Ponadto, przychód z najmu zagranicznego wpłynie na efektywną stawkę podatkową, która będzie wyższa niż 8,5%.
Drugą metodą występującą w umowach o unikaniu podwójnego opodatkowania jest metoda zaliczenia proporcjonalnego. Polega ona na tym, że podatek zapłacony za granicą podlega proporcjonalnemu odliczeniu w Polsce.
Kraje, z którymi umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przewidują metodę zaliczenia proporcjonalnego to m.in. Holandia, Belgia, Irlandia, Austria.
W przypadku metody zaliczenia proporcjonalnego podatnicy są zobowiązani wpłacać miesięcznie lub kwartalnie zaliczki na zryczałtowany podatek. Stawka podatku wynosi 8,5% (do kwoty przychodów 100.000 zł), a od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł obowiązuje stawka 12,5%. Podatnik będzie mógł pomniejszyć podatek do zapłaty w Polsce o podatek zapłacony za granicą. Dodatkowo, po zakończeniu roku do końca kwietnia roku następującego, podatnik będzie zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-28.
Zachęcamy do śledzenia naszych artykułów, w których eksperci Accace na bieżąco dzielą się wiedzą i informacjami dotyczącymi toczących się prac legislacyjnych. W przypadku wątpliwości w zakresie prawidłowego rozliczenia z tytułu wynajmu nieruchomości za granicą zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami.
Accace Poland
Accace to proaktywny partner zapewniający kompleksowe, oparte na holistycznym podejściu do biznesu, wsparcie w zakresie outsourcingu i doradztwa. W ramach globalnej grupy, lidera na rynkach Europy Środkowo – Wschodniej, łączymy inteligentne rozwiązania technologiczne z wiedzą i praktycznym doświadczeniem ponad 800 lokalnych ekspertów. Globalny potencjał i dbałość o najwyższą jakość pozwala nam przełamywać standardy i oferować innowacyjne usługi w obszarze podatków, prawa, księgowości oraz obsługi kadrowo-płacowej dla około 2 000 klientów, niezależnie od branży oraz skali ich biznesu.
Accace Circle
Accace działa na arenie międzynarodowej jako Accace Circle – społeczność biznesowa tworzona przez uznanych dostawców usług outsourcingowych i doradczych. Oparte na wspólnych wartościach podejście zapewnia zintegrowaną i profesjonalną obsługę, przewyższającą obowiązujące oczekiwania rynkowe. Dzięki zaangażowaniu ponad 7 000 specjalistów w ponad 60 krajach, przygotowujemy globalnie 800 000 pasków płacowych dla 80 000 klientów, głównie średnich i międzynarodowych firm z listy Fortune 500, reprezentujących różne sektory gospodarki.
Zarejestruj się i uzyskaj bezpłatny dostęp do wiedzy i doświadczenia naszych ekspertów. W każdej chwili możesz anulować subskrypcję. Sprawdź także, jak przetwarzamy Twoje dane: Polityka prywatności | Oświadczenie RODO
Jesteś już naszym subskrybentem? Potwierdź adres e-mail poniżej i pobierz PDF bezpośrednio ze swojego maila.
